【2026最新按揭担保人天书】担保人责任、甩担保程序、银行入息要求一文睇清
买楼上车但发现自己「入息唔够计」？找亲属作按揭担保人是常见的解决方案。然而，担任按揭担保人是一项重大的财务承诺。找担保人时有什么需要注意？男朋友或高龄父母可以做担保人吗？日后自己买楼会否受影响?
本文为你详细拆解 2026 年最新按揭担保人 (Mortgage Guarantor) 的资格要求、供款与入息比率 (DSR) 计算方法、银行审批陷阱，以及日后如何顺利「甩担保」，助你轻松通过银行入息要求，成功上会！
甚么是按揭担保人？甚么情况下需要加入？
担保人(Mortgage Guarantor)顾名思义是为借款人提供担保的人，是为按揭借款人提供还款担保的人。当借款人未能独自通过银行的入息要求时，可选择加入担保人，透过合并双方的收入，大幅提高借款人的账面还款能力。
一般而言，银行会在以下 4 种情况下建议申请人加入担保人：
- 入息不足：借款人的个人月薪未能通过银行的「供款与入息比率 (DSR) 50%」上限。
- 收入文件不齐：例如以现金出粮、自雇人士，或未能提供足够税单及强积金证明的人士。
- 债务负担过重：借款人本身已有其他庞大贷款（如车贷、高额私人贷款），导致个人还款能力被大幅削弱。
- 借款人年龄较大：若借款人接近退休年龄，银行会担心其未来的持续供款能力，加入年轻的担保人有助拉长按揭还款期（最长可达 30 年）。
按揭担保人有何责任？
充当按揭担保人其实是一种财务承诺，当借款人无力偿还按揭时，担保人便要承担起偿还整笔贷款的责任，当中包括但不限于贷款余额，还需负责逾期利息和银行罚款等相关债项。
按揭担保人如何帮助申请按揭？
担保人的作用是透过合并其收入，倍大借款人的还款能力，从而通过银行审批按揭时的供款占入息比率(DSR)规定。
供款占入息比率(DSR)计算方法︰假设借款人月入$35,000，没有任何债务，新申请按揭月供$25,000。因单人未能通过供款占入息比率(71%)，未能符合按揭DSR上限规定。 加入担保人月入$25,000，合并二人的总入息为 $60,000 ($35,000+$25,000)。DSR计算如下：
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| 按揭担保人如何帮助申请按揭？ | ||
| 情境 | 没有担保人 | 有担保人 |
| 借款人总收入 | 借款人的$35,000 | 借款人的$35,000+ 担保人的$25,000 总共$60,000 |
| 按揭供款 | $25,000 | $25,000 |
| 供款占入息比率(DSR) | $25,000 / $35,000 = 71% | $25,000 / $60,000 = 42% |
| 符合DSR规定吗？ | 不符合 | 符合 (低于50%规定) |
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如果担保人已有物业或按揭，仍可申请吗？
可以的！自2024年10月起，金管局已放宽担保人的规定，即使担保人有按揭在身，银行按揭成数及供款入息比率均无需进行任何扣减，担保人与无按揭人士享有同等待遇，按揭成数可高达70%，供款占入息比率(DSR) 可高达50%。
小贴士：请注意计算供款占入息比率时，担保人的旧有按揭每月还款额要一并纳入总供款计算。
| 金管局已放宽担保人已有按揭的规定 | ||
| 放宽前 | 放宽后 | |
| 按揭成数 | 高达60% | 高达70% |
| 供款占入息比率(DSR) | 总供款不超过总入息的40% | 总供款不超过总入息的50% |
担保人有年龄限制吗？有否资格及入息要求？
担保人须是年满18岁以上的成年人，需要收入稳定且信贷纪录良好，并能提供充足的入息证明文件。最重要是担保人需要具有足够的财务能力，以协助通过供款入息比率(DSR)压力测试。
计算方法是将借款人和担保人的收入和负债相加，总供款不能多于总入息的50%，才能成功申请按揭。
担保人需要提交什么文件？
银行对担保人的入息审查与借款人一样严格。一般固定收入人士需提交：
- 香港身份证副本
- 最近年度的税单 (Tax Demand Note)
- 最近 3 至 6 个月的薪金入帐银行纪录 (Bank Statement)
- 最近 3 至 6 个月的公司粮单 (Payslip)及强积金纪录
高龄父母可以做担保人吗？
可以的，但需留意贷款人年龄会影响按揭批出的条款。银行普遍以「70至75减去借款人或担保人的年纪」来计算最长还款期，而年龄是以借款人和担保人收入较高者去计算。
小贴士：假设以父母作担保人，虽然入息较高，但已达年龄60岁，还款年期可能只有10至15年，按揭每月还款额会相应增多，对入息要求亦相对地更高。
男女朋友可以做担保人吗？
一般情况下，银行倾向接纳借款人与担保人为直系亲属关系，如父母、兄弟姊妹、配偶或子女等申请。若只是男女朋友，银行会根据个别情况考虑，并评估担保人财务状况及还款能力，部分弹性较高的银行亦有机会接纳安排。
小贴士：需要留意的是高成数按揭对于担保人的规定较严谨，按证公司明确规定担保人必须是借款人的直系亲属或未婚夫妻才可。
担保人数量有限制吗？最多可以几位？
基本上，担保人名额并没有设上限。不过，担保人名额并不是愈多愈好，若加入过多担保人，有机会引起银行及按证公司对申请人的供款能力的疑虑，特别是需要申请高成数按揭的话，有机会被要求解释申请人的单位是否自住的合理性，或会影响银行对申请人的信心以致按揭批核。
担保人日后再买楼会有什么影响？
担保人日后自己买楼难度会增加，因为银行计算供款占入息比率(DSR)时，会将过往作为担保人时，其担保之物业每月供款额加入总供款中，直接影响其贷款能力。
另外，担保人再买楼时如需选用按保，按揭保费亦会较高。一旦借款人延迟供款，甚至断供，担保人的信贷评级更有机会受到拖累。
担保人可以「除名」吗？如何甩担保人？「甩担保」程序大公开
担保人想甩走担保，必须与借款人协调，由借款人向银行申请重新审批按揭。即使贷款已清还，仍需向银行完成赎回楼契手续，银行才会正式解除担保人身份。整个「甩担保人」流程涉及财务审批与法律程序，建议预早规划，以免影响日后信贷、置业安排。
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