上期提及，半契楼的卖方无法提供完整楼契予买方，基于没有楼契作抵押，银行不会愿意提供按揭贷款，故此买家基本上需有足够资金全数支付楼价。

半契楼买家即使买下部份业权但未有全权处置物业，包括居住权及出租物业等。例如单位已由其他业权人居住，新买家基本上难以取得居住权，过往亦有案例指出原居于单位的业主即使只持有一半业权，另一半业权已转至新买家，居于单位的业主仍可按意愿一直拥有居住权。故此，半契楼的买家若果未能和其他业权人达成处置或出租物业的方案，基本上难施计策，若想出售单位获利，买家亦需与其他业权人成功协订出售单位全部业权，方可于市场以市值价放售单位。

至于客户亦在考虑的无契楼又或缺契楼，意思是业主已遗失整份或部份楼契，又或卖方在交易过程中不会向买方提供楼契，例如是没有楼契在手的财务公司因业主拖欠还款而拍卖单位。无契楼的买家虽然未能从卖方取得楼契正本，但由于物业相关契约一般会在土地注册处登记，业主可委托律师透过宣誓而申请补回核证副本。

无契楼与半契楼的分别是，如果无契楼的买家是购买物业全部业权，若然取得完整的楼契核证副本，个别银行仍会接受按揭申请，在评估个案又或律师认定是良好业权后，有机会获银行批出按揭，但按揭条件可能较逊。要留意的是，部份银行仍然未能接受补契物业，尤其若银行未能确定补回的楼契是否完整，担心业权有瑕疵；又或即使补回的楼契已齐全，但亦有银行干脆认为未能确定业权是否完好而拒绝承按。故此，买家就有关无契/缺契物业宜先作咨询及预先评估，以便了解可供按揭申请的银行选择。

 

上文转载自HKET地产站专栏

中原按揭董事总经理王美凤

 

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