高龄人士获批30年还款期有法

根据统计数字，近年借款人申请及银行批出之平均按揭年期维持约27年，对比十多年前平均按揭年期少于25年以及二十多年前平均按揭年期少于20年，反映近十年选用较长按揭年期的借款人占多，以选用30年及25年还款期为主流。选用较长按揭还款期的好处是，每月供楼金额相对较低，亦因而较易于通过银行审批之供款要求。

 

目前按揭年期上限为30年，然而，是否每位按揭借款人都可申请最长30年还款期? 银行对于按揭年期设有审批准则，借款人的年龄及物业楼龄亦是评估要素，亦会影响银行批出之按揭年期。一般来说，按揭借款人的年龄或楼龄与还款期的总和( i.e.人龄/楼龄+按揭年期)上限介乎70至75年。

 

按照上述主要准则，借款人年龄若超过45岁已未必可获批足30年还款期。其实，对于年龄相对较高的按揭申请人，仍有弹性方法可获批足长达30年按揭年期。市场上有部份银行对于人龄审批方式较具弹性，接纳以「80减年龄」的计法，借款人年龄若达50岁仍可获批足30年还款期; 当然，借款人仍需向银行提供足够入息证明。有些银行以「75减年龄」作为基本准则，而当中可因应特定情况放宽至「80减年龄」，例如是客户属于较大额存款的理财客户，又或能显示退休后仍有持续稳定月入如退休金、股息、租金等。

 

那么，年龄高于50岁的人士，又有没有方法获批足30年还款期?  以一个案为例，陈先生60岁，刚买入一个新盘单位，并向银行申请7成按揭贷款，陈先生未有考虑年龄影响还款期之问题，一心准备申请30年期，但银行一般仅接纳陈先生申请15年还款期，大幅缩短还款期意味月供金额大增，15年对比30年还款期之每月供款额多出一倍，陈先生因而失预算未能向银行出示足够入息水平。

 

陈先生向笔者公司之按揭顾问求助，经过仔细瞭解陈生的情况，即使有银行可将其按揭年期延至20年，按照陈生之入息水平仍未可通过审批要求；故此建议陈生可考虑加入较年轻之担保人以助拉长按揭年期又或增加整体入息水平；最终陈生成功如愿选用30年还款期获批7成按揭。

 

超过50岁又或较高龄人士若希望延长还款期至30年，方法是增加一位较年轻的担保人，但当中要留意的是，除了业主及年轻担保人的入息水平需符合供款占入息比率要求，年轻的一位每月入息最少能足够供楼，银行才会以年轻那位的年龄计算按揭年期。亦有个别银行要求年轻那位属于主要入息者，入息占比较大，才可以年轻那位年龄计算按揭年期。要留意的是，银行之间的审批准则及呎度不尽相同，以上所述并非所有银行均可采纳之方式。

 

有一个市场偶有出现的情况需留意，现今不少父母替子女支付买楼首期，甚至代为供楼，碍于年轻子女入息不高，父母或希望作为按揭担保人。虽然业主是年轻子女，但在计算供款占入息比率时，若然父母入息占比明显较大，父母才是主要入息者，而子女入息甚或未够供楼，父母的年龄便会纳入计算按揭年期，若年龄较大会影响缩短按揭年期。这情况下置业人士应先仔细作预算，选择楼价量力而为，供楼金额不宜高于子女入息。

 

上文转载自HKET地产站专栏

中原按揭董事总经理王美凤

 

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