银主盘必然是「低价盘」?

银主盘是指由承按人(银行或财务公司)出售之物业单位，主要是由于按揭借款人无力还款连月断供，借款人亦未能与承按人达成解决方案，最终承按人便根据按揭条款透过法律程序申请收回抵押物业，以银主身份变卖单位，将卖楼所得款项偿还按揭欠款及相关的利息、费用等损失。

近年银主盘量呈上升趋势，现时市场上放售银主盘数量约四百多个，对比2003年高峰期达到数千个银主盘，数量仍属可控；但数年间银主盘数量已增长逾倍，相信原因与近年经济环境变化影响一些业主的持续还款能力有关，加上近年息率上升令供款压力增加，但楼价下跌进一步减少物业变现能力，近年楼市交投放缓亦影响银主盘积存量增加。不过，近月息率回落、楼市交投增多、经济步伐稳健，失业率及按揭拖欠率虽稍升但仍处低水平，银主盘未见有大幅增加之势。

市场上不时有买家在银主盘市场寻宝，究竟银主盘是否一定是「平盘」? 是否必然低于市价? 其实并非必然。银主盘是基于借款人断供，承按人以卖出抵押物业的金额偿还欠款，若剩余款项需交还业主，原则上银主有责任尽力以合理市价卖出单位，而并非可随便以不合理低价平卖单位。银主盘最终成功售出的价钱是否能贴近市值、会否低于市值，视乎有关单位质素条件及当刻楼市状况等因素。若果适逢旺市，而楼盘本身属优质单位，市场欠缺相类单位并受买家追捧，银主盘不难以市价卖出，甚至可照样获买家追价以高于市值成交。相反，若处淡市，交投减少形成流转率降低，银主盘数量有可能积压，但市场楼盘增多，买家又未必选择银主盘，这情况下或促使银主因应市况调低售价以加快出售单位，市场上可寻宝的银主低价笋盘亦较多。若加上单位本身已日久失修，甚至有其他问题如业权不清、欠交管理费等，银主不会负责处理相关问题，在楼盘乏人问津的情况下，自然需要进一步降低价格出售单位。

在这方面，虽然银主应争取以合理价值卖出单位，但在淡市时银主亦需考虑现实状况以市场愿意承接的价钱尽快卖出单位以减低损失，当中包括减低持货支出、减少持货风险及物业损耗等，以便减低可能带来的损失，故此会于「争取合理价」及「尽快卖出单位」两者之间取平衡，若需降低售价，一般会按物业状况及市况评估合理范围之减幅。

基于上述，银主较多透过拍卖或招标形式出售银主盘，透过公开透明的买卖程序以价高者得方式出售单位，当中并设有底价保障，并可招聚有意准买家参与有助加快出货。

 

上文转载自am730专栏

中原按揭董事总经理王美凤

 

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