「供平过租」持续、转租为买、买楼收租需求增

  「供平过租」意思指供楼金额平过租金，过往较普遍在减息期出现。去年本港展开减息周期，基于楼价与租金走势背驰，渐多人注意到物业市场「供平过租」的情况趋增。今年5月份受资金涌入本港带动银行同业拆息HIBOR大幅下挫，与楼按相关的1个月拆息由月初约3.98%跌至0.52%(6月17日数字)，累积跌幅逾3厘多，造就市场出现提早减息；当日计市场H按息跌至1.82% (以市场H按息H+1.3%计)，对比5月前H按息3.5%大幅下降了1.6厘，月供减少达两成。尽管在港美息差异常拉阔下，6月下旬起市场套息交易增多触发港汇弱方兑换保证水平，银行体系结余减少令拆息有所回升，然而拆息暂时仅出现温和升幅，最近1个月拆息处于约1%水平(0.95% ; 8月11日)，实际按息约近2.3%，仍处于低息环境。

  按息下跌固之然减轻业主的供楼负担，另一方面亦令供平过租的幅度进一步扩阔，现时租金回报平均达3.5%，部分达4%以上，市场按息约2.3%水平，月供金额低于租金。以楼价$600万作为例子，平均租金回报率3.5%计算租金水平，并以上述按息2.3%及7成按揭、30年还款期计，月供$16,162对比月租$17,500，每月供楼金额低于租金约7.7%。

  自5月起市场进入广泛地「供平过租」时期，正值租务旺季，租务需求上升继续推升租金，在租金上升而息率下跌的走势下，供平过租的情况更为明显；加上近月楼市气氛回暖向好、市场信心增加，「转租为买」需求明显增多；另一方面，在息率跌势下定存息率已普遍跌至低于2厘，定存回报率已明显低于租金回报，加上股市造好释出财富效应、楼价见底，同步推动「买楼收租」意欲上升。

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