拆解全新低息定按 早享减息?
正值拆息回升，H按息重返封顶息率水平之际，最近有大型银行再次推出全新低息定按，亮点是定息率低于目前市场H按息。有关计划之首三年或首五年定息2.73%，低于现时一般H按息3.5%，幅度达0.77厘，月供减少近一成。除了可预先享有减息效果，定按让借款人在定息期内免受息率波动影响，维持供楼金额不变，有利制定置业预算。银行进一步优化是次定按计划，除了客户照可享有现金回赠，定息期后之按息与现有H按封顶息水平一致(P-1.75% ; P:5.25%)外，并跟随市场H按提供短至两年较具弹性之罚息期。
选用定息按揭是否著数? 按揭用家可能会认为，这视乎往后3年或5年平均市场按息是否高于2.73%，当然，未来息率没人可准确预测，但每个按揭计划亦有其优点又或需注意之处。在息率方面，尽管年内减息在即，但预期P减幅仅尚余0.25厘便完成减P周期，H按封顶息届时将由现时3.5%降至3.25%，是次推出之定息率2.73%仍低于上述水平。当然，美息若逐步下跌，亦有利拆息回落，按照年内H按封顶息或降至3.25%计，1个月拆息需跌至低于1.95%，H按息方可跌穿封顶息率而再进一步下降。而以是次最新定按计划(定息2.73%)及市场H按(H+1.3%)对比，若1个月拆息并未跌至低于1.43%，是次定息率2.73%仍会低于市场一般H按息水平。
那么问题是，1个月拆息是否有机会及何时跌至低于1.43%? 拆息主要受本地港元供求情况、美息水平、银行体系结余水平、资金流向、季节性因素以及港美息差若然拉阔期间之套息活动等因素而影响及调整。正常情况下，港美息差不会太阔，一般不会拉阔至超过1.5厘 (但亦有例外)，故此原则上美国减息步伐可作为一个预估港息走势的参考指标；以近日1个月拆息3.15%(9月1日)计，港息低于美息的差幅已收窄至接近1厘。而另一有可能发生的情况与资金流向有关，例如5月份期间资金曾大量流入推高银行体系结余水平，令拆息一度大幅低于美息。故此，除非资金流向再次出现较大变化，否则港息主要靠近美息走向；而在一些受季节性因素或大型IPO、企业派息活动令港元供应趋紧，拆息则有机会短期性抽升。
较要注意的是，目前定按计划未提供按揭存款相连户口，与一般H按不同，借款人不会获提供一个与按息一样的高存息户口，故此定按少了以存息抵销按息的工具，借款人可因应自身情况去考虑选择。是次大型银行进一步优化全新定按产品，为置业人士增添更多元化低息按揭优惠，有利早享减息及管理供款预算，反映银行对市场及按揭用家的正面支持。
