按揭疑难 买无契楼好过半契楼? (上)
自今年财案公布细价楼印花税优惠，$400万或以下物业之置业印花税降至仅$100，细价楼的交投显著增加；加上楼价处低位、市况回暖、近月转租为买及买楼收租的需求上升，进一步推动市场上出现中细价楼寻宝热。最近笔者在职公司有客户亦加入这股寻宝热潮，客户专门着手向一些低于市值的单位寻宝，她分别看中一个半契楼单位及一个无契楼单位，半契楼单位楼价折让更大，希望了解按揭申请事宜。
半契楼或碎契楼是没有完整楼契的物业，购买半契楼亦并非获得全部业权，业主一般多于一人，例如是夫妇联权共有(Joint Tenancy)又或三人或以上以分权共有(Tenancy in Common)方式持有物业，半契楼一般仅获两位业主之其中一人出售单位，又或碎契楼仅获当中未齐的业主出售单位，故此成交价只能低于市值。基于业权有缺，折让幅度可达三至四成以上，骤眼看十分著数，但潜在风险却甚大。由于半契楼的卖方无法提供完整楼契予买方，基于没有楼契作抵押，银行不会愿意提供按揭贷款，故此买家基本上需有足够资金全数支付楼价。
那么转投财务公司借贷楼款又是否可行？少数财务公司或会承接这类半契楼贷款，但信贷高风险高的关系，利息高昂，若买家并非用作短期过渡及未能拿掐何时还款，入市成本相当高，并不实际。购买半契楼一般为投资人士，主要是心仪其价格吸引，但由于买家只有半份楼契又或碎契如三分一或四分一业权，买家需要找得拥有余下业权的业主并达成共识，方可出售单位，又或商谈出租单位的租金分配；这类投资的不确定性甚高。下期再续。
上文转载自HKET地产站专栏
中原按揭董事总经理王美凤
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