(专才、优才、高才通) 外来人才在港可造9成按揭吗?

政府抢人才措施录得成效，根据数字，政府至今已收到约16万宗透过人才计划来港申请，当中已批出逾10万宗，数万人已来港，反映有关专才、优才、高才通等计划对于引入外来人才有不俗效力。配合抢人才目标，今年10月的施政报告亦重点为外来人才优化原本是「先征后退」的置业印花税安排，改为实施「先免后征」，即是原本外来人才在买入物业时需先付新住宅印花税(NRSD)及买家印花税(BSD)，居港满7年及成为香港永久居民后才获退还税项差额，由今年10月25日签订的买卖合约起，改为先免收上述税项，外来人才可先与港人看齐，为首置物业缴交较低税率之第2标准税(俗称「首置印花税」)，若未能成为香港永久居民才需补缴有关税项。举例，外来人才若在印花税措施修订前在港买入一个$1,200万单位，他需先缴付税项合共$360万(新住宅印花税15%+买家印花税15%)，若他在现时新措施下买入单位，需缴付之印花税则降为$45万(首置印花税3.75%)，减幅88%。

 

在新政策配合下，吸引了不少外来人才选择转租为买，最近客户睇楼量增加，一二手交投亦有所上升，推动楼市气氛逐步回暖。资料指外来人才约占三分之二人士来自内地，现时无论是内地人才又或「港漂」，都是受备受关注的潜在楼市新力军。他们在港置业最常提出的问题除了置业开支外，就是房贷上的配套如何? 首付比例多少? 房贷息率如何? 申请资格如何等等。简单来说，外来人才在港申请按揭贷款，基本上同样可跟随香港的按揭措施及准则，以首套自用住宅物业楼价不高于$1,500万计，银行按揭成数与港人同样高达7成，首付比例为3成；$3,000万或以下房价的按揭成数则高达6成。对于一些外来人才暂时的收入仍来自内地或海外，自今年7月金管局放宽按揭管理措施后，他们的可造按揭成数及评估供款能力的「供款与入息比率」上限要求亦已与香港收入人士一致。举例，首套自用房按揭的基本入息要求是每月总债务供款占入息不多于一半(50%)，另需通过供款压力测试，以假定现有按息上调2厘计，每月总供款占入息不多于60%。而现时外来人才享有的按揭息率亦与港人一致，实际年息主要低至4.125厘。

 

不少人问外来人才可申请9成按揭吗? 答案是可以的，外来人才来港若持有香港身份证，即使并未属于香港永久居民身份证，仍可同样依照按揭保险计划的现有准则及条件获审批。例如透过按保计划，外来人才同样可为$1,000万或以下住宅物业申请9成按揭，但同样需符合既有准则包括须为自用性质的首置房、申请人亦须为固定收入人士。若非固定收入人士，透过按保的按揭成数则高达8成，而8成按保的楼价上限高达$1,500万。至于外来人才在港申请按揭时所需提交的入息证明文件，大致上与港人一样需要显示足够的还款能力，在职人士包括提交最近三至六个月薪金入帐银行户口纪錄(内地俗称工资或银行「流水」)、税单(香港入息)/完税证明(内地入息)、职位证明文件如公司合约、聘书等，如属专业资格人士如律师、医生可提供执业资格证书。对于自雇人士例如是创业者，则另须提供营业执照、近一年验资报告(内地)、近一至两年审计报告或财务报表及最近六个月公司银行户口流水帐纪录。

 

借款人或因不同在职及财政状况未能向按揭银行提供足够的入息证明，与港人一样，外来人才同样可透过有另一款以资产水平审批方式申请按揭，但留意现时以此方式申请按揭的成数上限为5成，而接纳的资产类别包括现金或定期存款、楼房(接受香港物业为主)、股票、基金、债券、保险或其他投资产品等。

 

银行之间计算资产净值的方式或有不同，审批按揭的准则亦不尽相同，故此不论内地或海外人才，入市前可先行向按揭经纪公司了解更多详情。

 

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