【免息免供？】发展商一按是什麽？好处+潜在风险及注意事项分析
近日有发展商为其下楼盘推出｢免息免供｣按揭计划，之前又经常听到｢呼吸plan｣，到底发展商按揭有什麽着数？又是否人人适用？中原按揭话你知其中利弊！
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发展商一按是什麽？
发展商按揭是由发展商或旗下或指定财务公司提供的高成数按揭贷款，推出的主因是让客户有更多按揭配套选择，有助加快新盘销情。
发展商按揭较常见特点是提供高於银行可承造之按揭成数，例如是8成按揭、9成按揭，让客户可透过较低首期入市， 是银行按揭及按保计划以外的另一选择。一般首两至三年的按息较为优惠，接近甚至相若银行息率，当低息蜜月期过後，利率一般会调整至P rate(现为5.875%)或以上。
发展商按揭有什麽好处？
发展商按揭好处源於不受金管局规管，一般按揭成数较银行高，申请高成数按揭毋需经按保公司，故无需涉及保费开支，且一般没有用途方面的限制。同时，有些发展商一按对收入要求相对宽松，批核弹性较高，加上很多时均提供开首数年之低息蜜月期，按息有机会与银行息率拉平或采用低定息计算，令置业初期供款较轻松。
发展商一按潜在风险及需注意地方
发展商按揭虽然能够让用家相对宽松形式取得较高按揭成数，但也要留意以下发展商一按潜在风险及需注意地方以评估自身需要选择按揭计划。
1) 注意蜜月期後加息压力
发展商按揭一般在低息蜜月期後按息急升，远超银行按揭计划息口，用家要了解清楚当中供款变化以评估负担能力。
以市场上一个发展商按揭计划为例，计划首两年为｢供款假期｣免息免供，第三年息口则与现时银行利率相若为P-1.75% (4.125%)，但第四年至八年开始息口已上扬至最优惠利率P+1%，按息高达6.875% (以现时P: 5875%计)，与第三年相比利息大幅增加约67%。第四年起需每年偿还本金20%，还款及加息压力俱增。故此这类按揭计划的设计旨在於现时息率较以往高的时侯让客户可有供款假期减轻供楼负担，日後尤其在免供及低息蜜月期後，实际是鼓励客户再作转按打算。
例子︰楼价$1,000万，借8成，按揭年期8年，P=5.875%
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年期 |
首年及第二年 |
第三年 |
第四年 |
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按揭年利率 |
0% |
P-1.75% =4.125% |
P+1% =6.875% |
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利息支出 |
$0 |
$27,500/月 |
$45,833/月 (+67%) |
2) 发展商按揭 ≠ ｢呼吸Plan｣
常有误解发展商按揭就是｢呼吸Plan｣，实际分别在於｢呼吸Plan｣很多时候以｢包按｣形式推出，毋须入息审查及压力测试保证批出高成数贷款，但事实上呼吸Plan在市场上已卖少见少。
现时较多发展商提供的按揭按揭计划是需要作入息审查，买家需提供基本收入证明及，如出粮银行户口纪录、粮单、公司信等作审批，如申请人未符合要求，发展商是有权拒批，并没有坊间所讲｢呼吸｣咁简单。发展商按揭亦有机会设立配额限制，一旦满额便不再接受申请。因此，建议用家购入物业前先仔细研读发展商按揭计划的条款规则，了解清楚当中细节，以免错失预算。
3) 注意楼价波动或影响日後转按
一般业主避免捱贵息，会於发展商按一按蜜月期後转回银行按揭上会。虽然政府今年放宽了银行转按成数高达7成及按保转按成数高达8成(不适用於套现)，但楼价波动或致估价不足，影响转回银行的可能性。
举例说，三年前以$1,200万购入物业，现时发展商按揭余额为$870万，当准备转按时物业估值下调至$1,000万，即使经按保转按借尽8成，贷款额$800万仍不足以还清发展商按揭余额，业主需要补贴70万才可转回银行按揭息率。更要注意一些｢供息不供本｣的发展商按揭计划，数年间没有减少本金若楼价下行需补回之首期差额将更大。
延伸阅读：转按甩发展商按揭？
楼花只可以申请发展商按揭？
自按保开放楼花按揭申请，发展商按揭不再是唯一选择！以往按保限制楼花按揭只适用於$600万以下的物业，倘若买家购入$600万以上的楼花又想选用即供申请高成数按揭，只可选择发展商高成数一按。最近政府终於进一步放宽按保限制，由9月22日起，按保计划已一致性同时适用於楼花及现楼，$1,000万或以下物业的按成数高达9成、1,500万或以下物业的按揭成数高达8成、$3,000万或以下物业的按揭成数高达7成；购买楼花并选用即供的买家可有更多上会选择，在即供交易期以高成数按保上会，从而避免日後或出现估价不足的风险。
发展商按揭未必人人适用，选用前应了解清楚计划内容及衡量风险。建议亦可先与中原按揭专业顾问联络，助您了解及比较银行按揭，又或弹性贷款方案，就客户个案作针对性评估，或有更多上会选择的可能性！
