【按揭年期全指南】供款年期越长越好？点借足30年？人龄、楼龄、物业种类都关事！

金管局最新报告显示，2月份平均按揭年期为28年，创历史新高，反映选用较长按揭年期的用家及占比持续增加。究竟按揭供款期是否越长越好？想要做到30年按揭其实人龄、楼龄、物业种类等因素都关事！

  

 

按揭供款年期如何计算？

按金管局规定，现时按揭最长供款年期的上限是30年。一般而言，银行以申请人年龄及物业年龄计算按揭供款年期，以较短者为准。

 

 

人龄

根据大部分银行做法，普遍用「75减人龄」判断可供款年期，部分银行提供较大弹性，接受以80减申请人年龄计算。假设按揭申请人55岁，以75年减去人龄，申请人最长可获批20年供款期。

 

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楼龄

计算时除了考虑人龄外，供会根据物业年龄计算，不同类型的物业不一。若申请六成或以下按揭，大部分银行以「75减楼龄」判断最高供款年期。

 

私楼、唐楼及房协资助房屋

一般私楼最长供款期为30年，对於唐楼及房协资助房屋，银行亦会采用与私楼相同的准则向买家审批按揭年期。一般大型屋苑，由於成交量交活跃。银行较愿意承造长年期按揭。但若果是属於旧区单幢式旧楼，由於流转低、或管理欠奉，银行只能改以低於70年减楼龄计算，以楼龄50年计算，供款期会缩减至20年，甚至银行需实地视察後才可批出按揭年期。不过，也见过有个案可以用80减楼龄计算，但需要是蓝筹屋苑，例如美孚新邨，虽然楼龄达50年，银行仍愿意批出30年期的按揭。

 

村屋

村屋按揭的供款期年期一般最长为30年，但要视乎买家年龄及村屋楼龄。银行普遍以65年减去村屋楼龄作为计算按揭年期的准则，如果有申请按揭保险，则以55年减去楼龄计算供款年期上限（最长30年）。

 

未补地价居屋

未补地价居屋最长供款年期为 25 年，比一般私楼按揭可选的最长供款年期短 5 年，但由政府向银行提供一次30年担保期进行按揭贷款，故毋须进行压力测试。补地价之後，银行会视之为私人物业，采用与私楼相同的准则向买家审批按揭年期。

 

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拉长按揭年期好处多?

 

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降低每月供款额

不少用家亦希望供楼轻松一点，因而选用30年供款期。拉长按揭供款期有助减低每月供楼金额，减轻用家每月供楼负担。

 

更易通过压测

除了降低每月供楼负担，减低每月供金额亦较易於通过按揭供款压力测试，既然供楼金额降低了，借款人亦较易符合压力测试下之供款占入息比率，即较易获银行批出按揭。

 

定期转按赚取回赠

按揭市场向来是银行竞争激烈的主要业务，为吸纳转按客户，银行大多提供现金回赠，最高达贷款额之2.3%。每两年罚息期过後，业主可再考虑转按，以重复赚取回赠，变相减低供楼利息。

 

提提你📣
按金融管理局指引，如果回赠超过贷款额的1%，不论来自银行或中介，银行审批按揭成数时，整笔回赠金额需要在按揭贷款额上扣减。

 

供楼利息可扣税

纳税人可以自住物业的供楼利息开支作为扣税，一共可享20个课税年度扣税期，每年最高可扣减10万元，以减轻财政上负担。拉长按揭供款期可以用尽居所贷款利息扣税额，发挥到最大的悭税效果。

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如果想承造较高供款年期按揭，需要视乎申请人年龄、物业年龄、物业种类等因素。当然，背後也是视乎借款人的供款能力、入息水平及工作性质等，如有任何疑问，欢迎向中原按揭专业顾问查询！

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