【真实个案系列】未补地价居屋就过担保期，按揭随时唔批？加入谘询人拆局！
26/10/2023
近日有团体促政府将居屋物业担保期延长至50年，以提升旧居屋流转率及增加年青人「上车」机会，令居屋担保期这议题再次引发讨论。今次分享个案为大家带出担保期的重要性。
中原真实个案︰白表购入居屋单位，担保期只余下5年，点算好？
陈先生向房委会申请白表资格，以免补地价方式去购入二手居屋 (白居二)。不久，他便选购了一间250万元的二手居屋单位，万万想不到原来单位的担保期余下5年会引致按揭年期缩短，令陈生申请按揭贷款遇上阻滞找中原按揭求助。
什麽是「担保期」？
「担保期」一般见於政府资助房屋，政府通过房委会向所有未补地价的物业提供担保，例如公屋25年期、居屋30年期。在担保期内，如业主无力偿还物业贷款，银行会受到还款保障。然而无论物业转售了多少次，担保期都是由首次出售日期起计，银行因应居屋的剩余担保期设定按揭成数及还款期。
最新消息: 施政报告2023宣布，由 2024 年上半年起，放宽资助出售单位按揭贷款保证的安排，包括延长二手市场最长 30 年按揭贷款保证期至 50 年，让买家可获得年期更长的按揭贷款，有助二手单位流转。
「物业担保期」的计算方法
政府承诺担保期 - 首次出售日期 = 余下担保期
举例：购买首次出售日期为7年前的居屋单位，余下担保期就是30年– 7年= 23年，银行可批出23年的按揭贷款；如若首次出售日期起计已达25年，银行直接将30年担保期减去25年，换言之可批出按揭年期只有5年，每月供款额相应大幅上升，买家留意自身有否足够供款能力承担供款。
什麽条件之下，未补地价居屋可借足9成半及还款期25年？
重点在於居屋的楼龄，新落成的居屋一般都可以借足9成半(绿表)/9成(白表)及还款期25年，而二手市场的居屋，有部份弹性银行会以首次出售日期去计算楼龄，以19年为界线。楼龄19年以下的未补地价居屋，因仍然在政府担保期内，所以申请人很大机会批足9成半(绿表)/9成(白表)及25年还款期。相反，楼龄超过19年的居屋，因临近政府担保期完结，银行会考虑较多，更有机会削减按揭成数及还款年期，因此一般较新的居屋较具有优势条件。
已过担保期或担保期所剩无几，还可做按揭吗？
就刚才陈先生的个案，他购入的居屋首次发售日期是1998年，至今已25年，距离担保期完结只余下5年，打算贷款6成按揭，他找过多间银行但结果都是拒绝申请或按揭还款年期很短只得5年，以目前息率3.375%计算，每月供款达$27,200，对於陈生来说供款十分吃力，他无助之下联络中原按揭。中原按揭顾问协助陈生找到一间还款年期较为弹性的银行，除了接受担保期余下5年之外，更可将按揭年期延长达25年，每月供款降至大约$7,400，成功解决陈生还款问题。
未补地价居屋业主没有足够入息，可批出贷款吗？
未补地价居屋有政府担保之下，一般毋须提交收入证明可批出按揭贷款。不过，如需要特别延长还款期，那便要提交入息证明文件作审批。就陈生个案，楼价$250万贷款6成按揭，月薪要求大约$15,200。陈生收入1万多，差少少才能通过按揭审批，一般未补地价居屋申请只看业主本身入息，不可加担保人，因此如业主没有足够入息，银行是不接受申请。可幸陈生联络中原按揭帮手，中原按揭顾问推荐的银行是市场上少数愿意接纳加入「谘询人」作按揭申请，银行会以谘询人的收入作参考去通过按揭审批。
甚麽是「谘询人」？有什麽责任？
「谘询人」(Referee) 与担保人不同，法律上担保人是需要为借款人的贷款负上还款责任，而谘询人是没有责任为借款人还债。在按揭批核上，银行会以谘询人的收入作参考形式去计算，但不会查询谘询人的信贷报告。谘询人的角色只在於借款人未能如期还款时，成为放债人(如银行)联络的对象，从而了解借款人的状况。在未补地价居屋的情况下，按揭是不能加入担保人，因此银行只能够以谘询人的形式做按揭评估，这做法不是每间银行接受，只有个别弹性银行会考虑。
最後陈生加入妹妹作按揭谘询人，透过中原按揭顾问介绍的银行，成功批出6成按揭贷款。日常按揭查询当中，遇到很多买家忽略居屋担保期问题，在购买前未有确实了解首次出售的日子，最终影响按揭成数及年期，随时要多付几成首期，严重甚至按揭都做唔成！如欲想了解更多居屋按揭详情，欢迎随时向中原按揭查询！
想知2023最新居屋格到至抵优惠? 立刻查看：中原按揭居屋按揭计划
如需进一步了解详情，欢迎与我们的专业按揭顾问联络。
