【买楼印花税懒人包】３分钟看懂物业印花税及计算方法！
在香港买楼不论是新旧物业，除非获特别豁免，准业主都可能需缴付不同类型的物业印花税。据政府《印花税条例》，目前与住宅买卖有关的印花税有三大类。简单来说，如果你是首置或楼换楼人士，可以享有10%以上买楼印花税优惠。如果未来打算转售，需留意如未满指定年期便可能有额外税项。以下用3分钟看懂2023年计算买楼印花税的最新方法！
最新消息:【施政报告2023】为3大楼巿「辣招」减辣 悭税几多全面分析+操作例子
1. 从价印花税 AVD
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假设楼价$600万 |
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（第1标准第1部税率） 非首置徵税 |
（第2标准税率） 首置或楼换楼徵税 |
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15% ($90万) |
2.25% ($13.5万) |
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实际相差 |
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$76.5万 |
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缴交从价印花税 AVD 俗称「打厘印」，从价印花税意思是由买家支付跟从价值而徵收的印花税，分为住宅类（第1标准）或非住宅类（第2标准）两种标准税率。当中，住宅类（第1标准）的税率高低视乎你是否首置买家及潜在的置业动机。
「首置印花税」(第2标准税率)：仅限香港永久居民买家，在交易时如未曾持有或只持有一项物业并打算楼换楼，可按第2标准税率的规定，$300万或以下物业只需付$100印花税，$300万以上物业付1.5%至4.25%。（按此一览：从价印花税及楼价对照表）
「非首置印花税」(第1标准第1部税率)：俗称「双倍印花税」，所有非香港永久居民、香港永久居民但持有其他物业、用公司名义买楼，都需按第1标准下第1部税率缴交较高的印花税。随政府近年不断「加辣」遏止市场炒卖，自2016年之後已划一徵收物业售价15%印花税，买家实际需要缴付的税款已不止双倍。
2. 买家印花税 BSD
所有非香港永久性居民或 以公司名义购买住宅物业之人士:
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假设楼价$600万 |
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从价印花税（AVD） 非首置徵税 |
15% ($90万) |
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+ |
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买家印花税（BSD） |
15% ($90万) |
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合共 |
30%($180万) |
买家印花税 BSD 是在从价印花税 AVD上额外再加的第二重印花税，徵收与否视乎你是否已居满7年香港永久居民。如果没有香港永久居民的身份，买家就需要在15%的从价印花税 AVD上，额外缴多15%买家印花税 BSD，即合共30%，以上述例子来说，海外客的印花税足足是本地首置客的10倍。不过，如果同一家庭内有一名「永久居民」跟一名「非永久性居民」近亲，即配偶、父母、子女、兄弟或姊妹，一同成为业主，此情况下买家便不被当作为海外买家，不需被徵收买家印花税。
最新政策出炉：合资格外来人才可退还买家印花税?
《施政报告2022》提出於2022年10月19日或以後签署的买卖合约，「合资格外来人才」居港7年并成为香港永久居民後，扣除「第二标准税率」计算的印花税，可向政府申请退还余下已缴付的税款。此退税优惠大大减低买港楼税率，亦等同港人首置物业税款。
以楼价$600万作例子，现时非香港永久居民购入住宅物业，须缴付15%从价印花税及15%买家印花税，税率合共为楼价之30%，合共需支付$180万。成为香港永久居民後实际税款降为$13.5万，等同港人首置物业税率，置业成本大大减低92.5%。
3. 额外印花税 SSD
● 假设楼价：$600万
● 住宅买入後6个月内转售徵税：20% ($120万)
● 住宅买入後6-12个月内转售徵税：15% ($90万)
● 住宅买入後12-36个月内转售徵税：10% ($60万)
额外印花税 SSD 是遏止买家在买入住宅单位後，在短期内再次转售炒卖，可以理解为後续追加的税款。如物业在放售时由买家持有不足3年，便需缴付10%至20%的额外税款，而法律上并没有订明是由买家或卖家支付，双方都需负上相关法律责任，因此在订立买卖合约时应厘清额外印花税 SSD 由谁负责。需注意的是，即使在3年内蚀钱转让单位，这在法律上并不是可以豁免额外印花税的理由，双方仍有责任处理缴交额外印花税事宜。
实用资料：从价印花税及楼价对照表 (2023年) [本地首置买家适用]
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新vs旧 ‧ 从价印花税第2标准税率 ² 适用於首置买家及合资格换楼人士购买住宅物 ² 适用於非住宅物业买卖 |
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超逾 |
不超逾 |
第2标准税率 |
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- |
$3,000,000 |
$100 |
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$3,000,000 |
$3,528,240 |
$100＋超出$3,000,000的款额的10% |
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$3,528,240 |
$4,500,000 |
1.5% |
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$4,500,000 |
$4,935,480 |
$67,500＋超出$4,500,000的款额的10% |
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$4,935,480 |
$6,000,000 |
2.25% |
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$6,000,000 |
$6,642,860 |
$135,000＋超出$6,000,000的款额的10% |
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$6,642,860 |
$9,000,000 |
3.00% |
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$9,000,000 |
$10,080,000 |
$270,000＋超出$9,000,000的款额的10% |
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$10,080,000 |
$20,000,000 |
3.75% |
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$20,000,000 |
$21,739,120 |
$750,000＋超出$20,000,000的款额的10% |
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$21,739,120 |
- |
4.25% |
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常见问题
Q1. 特别豁免情况：近亲物业转让印花税怎样操作？
如果物业需要在「额外印花税」的3年禁售期内转让（加名、删名、转让）给近亲，即配偶、父母、子女、兄弟或姊妹，可透过「提名近亲」或「近亲转让」获得特别豁免10%至20%的「额外印花税」，但仍需要缴付「从价印花税」，税率高低如上述所言，视乎接受人是否持有其他物业。举例，如妻子在2022年购入物业，并於2023年提名丈夫接受业权，但丈夫同时持有其他物业，二人不需缴交「额外印花税」，但丈夫需缴交15%「从价印花税」。
Q2. 物业加名需否付印花税？
承上题，物业加名同样要交印花税，一般是按所占业权计算，即如被加名人占一半业权，那便会以楼价或估值的50%来计算。如果是近亲可免「额外印花税」但仍需付「从价印花税」，目的是防止已持有物业的非首置人士随意将物业转名或加名于其他亲人名下，从而恢复首置身份进行短期炒卖操作。
Q2. 双倍印花税是什麽？
适用於非首置人士的「从价印花税（第1标准下第1部税率）」俗称「双倍印花税」，因2016年前非首置人士需缴税率约为首置人士的一倍而因此得名。在2016年之後，政府已划一徵收物业售价15%印花税，买家实际需要缴付的税款已不止双倍。
Q4. 额外印花税一定是卖家缴交？
不是。法律上并没有订明是由买家或卖家支付，双方都需负上相关法律责任，因此在订立买卖合约时应厘清额外印花税 SSD 由谁负责。
Q5. 印花税什麽时候交？迟交有什麽後果？
迟交印花税的罚款非常严重，如迟交一天至少於一个月，罚款款额即为全单2倍，如果迟交多於1个月但在2个月以内，罚款为印花税款额4倍。如迟交多於2个月，罚款更可高达10倍，因此买家必须积极及小心处理买楼印花税事宜，新手买家更应考虑交由仲介人代为处理买卖事宜。
简单来说，要估计买楼所需印花税，需要注意
（一）是否首置或楼换楼；
（二）是否满七年香港永久居民；
（三）物业买卖合约订立时买家是否持有物业少於3年。由於各项税务实施日期有所不同，买家应以税务居最新公布资料为准。
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