7成 vs 9成按揭比較2026：首期、按揭保費、月供及利息差幾多？｜800萬物業試算
AI 摘要
買樓選擇7成還是9成按揭，主要分別是首期、按揭保費及還款成本。以800萬港元物業為例，7成按揭首期為240萬元，9成按揭首期為80萬元，相差160萬元，未計其他置業費用。相同利率及還款年期下，7成按揭的貸款額較低，每月供款及總利息一般較少；9成按揭可減少首期支出，但須符合按揭保險資格，並支付保費。如把保費加借入貸款，亦會增加供款及利息。比較兩者時，須一併考慮現金儲備、還款能力及日後轉按安排，實際條款以銀行及按保公司審批為準。
買樓是人生重要決定，但在選擇按揭成數時，不少準買家都會面臨兩難：到底應該盡借9成保留現金周轉，還是做7成按揭將利息開支慳到盡？
其實，7成與9成按揭各有獨特優勢，沒有絕對的好壞，關鍵在於哪一種財務方案最符合你現階段的理財目標：
- 9成按揭 (輕鬆上車、資金靈活)：用最低首期實現置業夢，保留資金作生意周轉、投資或家庭備用金。
- 7成按揭 (穩健省息、無負擔供款)：免去按揭保費，每月供款更輕鬆，長遠節省數十萬利息。
本文將為你計算兩種方案的成本，並拆解如何善用理財工具實現「既保留資金、又節省利息」！
一、 一圖睇清：7成vs 9成按揭分別？首期、按保、用途及審批比較
| 比較項目 | 7成按揭 | 9成按揭 |
| 首期要求 | 樓價30% | 樓價10% |
| 按揭保費 | 毋須支付 | 須支付按揭保費 (可選一次過繳付或加借入月供） |
| 審批機構 | 銀行獨立審批 | 銀行+按保公司 雙重審批 |
| 物業用途 | 自住、出租皆可 | 只限自住 |
| 適合對象 | 受薪人士、自僱人士、非固定收入人士、投資者等 | 首次置業人士、固定受薪人士等 |
二、 800萬物業實測：首期、月供及按揭利息相差幾多？
以首次置業購入 $800 萬物業（按揭30年、實際按息 3.25%）為例，兩種方案能為你帶來不同的財務效益：
| 比較項目 | 9成按揭 | 7成按揭 | 相差 |
| 首期 | $80 萬 | $240 萬 | 相差$160萬 |
| 按揭保費 | 約$18萬 (貸款額之2.5%) | / | 7成免付保費 |
| 總貸款額 | $738 萬 (連按揭保費) | $560 萬 | / |
| 每月供款 | 約 $32,118 | 約 $24,372 | 9成每月供多約$7,746 |
| 30年總利息 | 約 $418 萬 | 約 $317 萬 | 7成節省約$101萬 |
*註：上述例子僅供參考，實際保費折扣、利率及批核結果須視乎申請人條件及按保公司最新公佈為準。
拓展閱讀>>>>>【按揭保費2026】9張保費表點睇？75%按揭免保費、65折及退保攻略
客人可根據自身財務狀況去考量：
1. 選擇 9 成按揭的好處：輕鬆付首期，留足現金做後盾
- 首期大減 $160 萬：只需 $80 萬即可擁有自己的物業！
- 現金留在手：省下的 $160 萬首期，可用作裝修、生意周轉或投資理財，手頭多個錢防身，家庭理財更靈活應對不時之需。
2. 選擇 7 成按揭的好處：每月供款更輕鬆，長遠幫你賺回利息
- 省下約 $18 萬按保費用：完全毋須額外購買按揭保險。
- 每月供款少約 $7,746：減輕日常生活開支壓力。
- 30年總利息省下約 $101 萬：長遠幫你慳走百萬利息，極速降低置業成本！
三、 善用 Mortgage-Link，實現「低息＋高資金彈性」
選擇了 9 成按揭，就只能白白多付利息嗎？答案是不一定！9成按揭關鍵是利用高存息戶口的存款利息，抵銷部分按揭利息，同時保留資金提取彈性。
現時銀行普遍提供 Mortgage-Link（高存息戶口） 予按揭客戶。該戶口的存款利率與按揭利率完全相同（存息上限一般為按揭餘額的 50% 至 60%）。
如果你選用 9 成按揭，可以將原本準備用於 7 成首期的備用資金（如 $100 萬）存入 Mortgage-Link 戶口。這樣既能隨時提取資金應對不時之需，又能用存款利息對沖按揭利息，同時享受「高資金彈性」與「低利息開支」！
四、 9成按揭有甚麼申請條件？按揭成數與按保門檻一覽（金管局最新指引）
香港銀行的一般住宅按揭成數上限為70%。若買家希望借取高於7成的貸款，必須透過按揭保險計劃（Mortgage Insurance Programme，簡稱 MIP）申請。
9成按揭並非人人可以申請。申請9成按揭除了一般入息要求外，還須滿足以下基本條件：
1. 物業必須作自用用途。
2. 申請人必須為固定收入人士(申請8成以上按揭)。
3. 申請時於香港不可持有任何其他住宅物業。
| 樓價上限 | 銀行按揭計劃 | 按揭保險計劃 |
| $1,000萬 或以下 | 7成 | 9成 |
| $1,000萬以上 至 $1,125萬以下 | 8成 至 9成 (貸款額上限$900萬) | |
| $1,125萬 至 $1,500萬 | 8成 | |
| $1,500萬以上 至 $1,715萬 | 7成 至 8成 (貸款額上限$1,200萬) | |
| $1,715萬以上 | 7成 |
以上資料僅供參考並設有特定申請及批核準則，一概以金管局最新公佈及銀行/按保最終審批為準。
六、 罰息期後轉按：當初借7成與9成有何分別？罰息期後估價、補差額與「甩按保」比較
過渡了2至3年罰息期後，若想申請「轉按」套現或減息，當初選擇 7成與9成按揭日後轉按的分別，主要涉及剩餘本金、最新物業估價，以及是否需要「甩按保」。可從以下兩種情況比較：
• 當初做 7 成按揭（轉按門檻低）： 初始貸款額較低，供款數年後本金進一步減少。即使物業估價微跌，只要「剩餘本金 ≤ 最新估價的 7成」，即可輕鬆免補錢轉按至其他銀行，甚至有機會套現。
• 當初做 9 成按揭（轉按需考慮估價與「甩按保」）： 若想「甩按保」轉為普通 7 成按揭，物業估價必須升至足夠水平。若遇到樓市調整、估價不足時，買家可能需要即時籌措數十萬元現金「補差額」才能順利轉按。
拓展閱讀>>>>>【按揭必知】提早還款要罰息？全數還款vs部分還款點樣計？
七、 7成vs 9成按揭常見問題 FAQ
可以，這過程稱為「甩按保」轉按。 當物業升值或已還清部分本金，令剩餘貸款額降至物業現值 7 成或以下時，即可轉按至其他銀行並退回部分按保。若在指定期內轉按，按保公司會按比例退還保費（首年退 40%、兩年內退 25%、三年內退 15%）。
可以，這過程稱為「甩按保」轉按。 當物業升值或已還清部分本金，令剩餘貸款額降至物業現值 7 成或以下時，即可轉按至其他銀行並退回部分按保。若在指定期內轉按，按保公司會按比例退還保費（首年退 40%、兩年內退 25%、三年內退 15%）。
可以，這過程稱為「甩按保」轉按。 當物業升值或已還清部分本金，令剩餘貸款額降至物業現值 7 成或以下時，即可轉按至其他銀行並退回部分按保。若在指定期內轉按，按保公司會按比例退還保費（首年退 40%、兩年內退 25%、三年內退 15%）。
不一定。買家可選以下兩種支付方式：
- 一次過清付： 在收樓時以一次過支付，通常可享有較高的按保保費折扣。
- 加借入按揭（最常用）： 將保費併入貸款總額分期攤還，雖然每月供款會微微增加，但能最大程度減輕成交時的負擔。
不一定。買家可選以下兩種支付方式：
- 一次過清付： 在收樓時以一次過支付，通常可享有較高的按保保費折扣。
- 加借入按揭（最常用）： 將保費併入貸款總額分期攤還，雖然每月供款會微微增加，但能最大程度減輕成交時的負擔。
不一定。買家可選以下兩種支付方式：
- 一次過清付： 在收樓時以一次過支付，通常可享有較高的按保保費折扣。
- 加借入按揭（最常用）： 將保費併入貸款總額分期攤還，雖然每月供款會微微增加，但能最大程度減輕成交時的負擔。
7成與9成按揭在入息要求及審批安排上有分別。
- 7 成按揭：由銀行獨立審批，彈性較大。自僱人士、佣金收入者或非首置買家均可申請，只需通過供款與入息比率（DSR，上限一般為50%）。
- 9 成按揭：經由銀行及按保公司嚴格審批，一般要求申請人必須為固定收入人士，且在港不可持有其他住宅物業，同樣須符合 DSR 供款與入息比率要求。
7成與9成按揭在入息要求及審批安排上有分別。
- 7 成按揭：由銀行獨立審批，彈性較大。自僱人士、佣金收入者或非首置買家均可申請，只需通過供款與入息比率（DSR，上限一般為50%）。
- 9 成按揭：經由銀行及按保公司嚴格審批，一般要求申請人必須為固定收入人士，且在港不可持有其他住宅物業，同樣須符合 DSR 供款與入息比率要求。
7成與9成按揭在入息要求及審批安排上有分別。
- 7 成按揭：由銀行獨立審批，彈性較大。自僱人士、佣金收入者或非首置買家均可申請，只需通過供款與入息比率（DSR，上限一般為50%）。
- 9 成按揭：經由銀行及按保公司嚴格審批，一般要求申請人必須為固定收入人士，且在港不可持有其他住宅物業，同樣須符合 DSR 供款與入息比率要求。
不可以，但有例外！ 銀行計算按揭現金回贈時，一般只會以7成貸款額（基本按揭上限）為基準，由按保公司承保的額外2成部分並不會產生額外回贈。
不過，部分銀行偶爾會針對高成數按揭推出特別推廣，提供額外的獎賞，建議申請前先向按揭顧問或銀行查詢最新優惠，爭取最大權益！
不可以，但有例外！ 銀行計算按揭現金回贈時，一般只會以7成貸款額（基本按揭上限）為基準，由按保公司承保的額外2成部分並不會產生額外回贈。
不過，部分銀行偶爾會針對高成數按揭推出特別推廣，提供額外的獎賞，建議申請前先向按揭顧問或銀行查詢最新優惠，爭取最大權益！
不可以，但有例外！ 銀行計算按揭現金回贈時，一般只會以7成貸款額（基本按揭上限）為基準，由按保公司承保的額外2成部分並不會產生額外回贈。
不過，部分銀行偶爾會針對高成數按揭推出特別推廣，提供額外的獎賞，建議申請前先向按揭顧問或銀行查詢最新優惠，爭取最大權益！
可以。 無論選擇「即供付款」還是「建築期付款」，符合資格的高成數按揭均可申請最高 9 成按揭。但若選用即供樓花，通常要求物業能在指定期限內（如 12 個月內）落成。
可以。 無論選擇「即供付款」還是「建築期付款」，符合資格的高成數按揭均可申請最高 9 成按揭。但若選用即供樓花，通常要求物業能在指定期限內（如 12 個月內）落成。
可以。 無論選擇「即供付款」還是「建築期付款」，符合資格的高成數按揭均可申請最高 9 成按揭。但若選用即供樓花，通常要求物業能在指定期限內（如 12 個月內）落成。
八、 7成還是9成按揭？置業前應如何選擇？從現金流、收入穩定性與長遠規劃作選擇
選擇7成還是9成按揭沒有絕對答案：7成按揭需要較多首期，但毋須支付按揭保費，供款及利息開支較低；9成按揭首期較少，可保留更多現金，但須承擔按保及較高貸款額帶來的成本。
關鍵在於自身的現金流需求、職業收入穩定性及長遠財務規劃。置業按揭涉及銀行估價、按揭成數、入息審批及按揭保險等多項變數。買家在簽署買賣合約前，建議先向中原專業按揭顧問查詢，做好預算規劃。
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