【2026樓花按揭全攻略】即供 vs 建築期點揀？最新按揭成數、隱藏風險與上會流程全拆解

準買家買新樓面臨的首要難題，就是該選擇「即供付款」 (Cash Payment Plan) 還是 「建築期付款」 (Stage Payment Plan)？選「即供」還是「建築期付款」，直接影響你的折扣、每月供款，甚至能否成功上會。

本文從 2026 現行按揭政策與專業角度出發，帶你透視兩者的關鍵差異，助你買新盤順利上會免撻訂！

即供付款是買家簽署買賣合約後，一般需要在90天至180天內完成按揭並付清尾數。換言之，即使物業還未落成，業主已需要開始每月供樓。

優點

• 樓價折扣較高：發展商為加快資金回籠，即供方案通常提供較多折扣。
• 鎖定物業估價與入息審批：簽約後隨即申請按揭，能有效避免未來樓市波動導致的「估價不足」風險。同時，亦無須擔心收樓前因轉職或收入變動而影響銀行審批。

注意點

• 「即供」銀行選擇較少：這點也是很多置業人士忽略的盲點！基於風險考慮，並非所有銀行都承接即供樓花按揭，部分銀行僅參與特定發展商的項目。因此，申請前建議先向中原按揭查詢該樓盤的「認可銀行名單」。
• 供樓+租金的雙重供款壓力：樓花未落成就要開始供樓，若業主現時正在租樓，將需要同時負擔現有租金與新樓按揭供款，對現金流要求極高
  
  

建築期付款是買家簽約時先付約5%至10%的首期，餘下尾數待物業落成（獲發入伙紙或滿意紙）時才辦理按揭。這意味著在收樓前，買家無須即時供款。

優點

• 資金調配靈活：建築期付款成交期較長，買家能有充裕時間籌集資金及安排按揭手續。
• 無雙重負擔：樓花期內無需開始供樓，適合正在租住物業或換樓人士。

注意點

• 折扣較少：發展商提供的折扣通常比即供方案低。
• 物業估價不足（抬錢上會）風險：銀行計算貸款額時，會以「物業成交價」與「收樓時的市場估價」之低者為準。若樓花期內樓價回落，收樓時估價跌穿合約價，買家便需「抬錢」補差價才能順利上會。
• 發展商延遲交樓與入息審查變數：：一般估價、信貸報告、按揭批核有效期為90天。若發展商出現延遲交樓，導致原本的按揭批核過期，銀行有機會要求申請人重新遞交入息證明，重新審批按揭。如果期間買家收入減少或轉職，批核有機會受阻。

 

延伸閱讀︰【買樓花必讀】 不可不知的「建築期付款」5大注意事項！

以往「樓花要借高成數，必須揀建築期」的說法要更新了！

自 2023年9月起，按揭保險制度已優化至樓花項目。無論選即供或建築期，均可申請高成數按揭。

• 銀行基本按揭： 劃一最高7成

根據金管局指引，不限物業價值及用途，銀行按揭上限已劃一為最高可借7成。

• 按揭保險 (HKMC)： 最高可達 9 成

如欲需要7成以上的高成數按揭，亦可透過按保申請，但申請人須符合按保資格。核心要求包括：物業必須作自住用途、固定收入人士，且若要借足9成，必須為首次置業人士。

 

 

中原按揭專家提醒：即供樓花申請按保，必需留意物業入伙期(落成期)

雖然政策已放寬，但並非所有即供樓花都能借足 9 成。選擇「即供」付款並欲申請高成數按揭，必須符合「短樓花」準則：

• 物業必須獲地政總署批出「預售樓花同意書」。
• 關鍵條件：必須於取用貸款後 12 個月內落成

若心儀新盤的樓花期超過 1 年（長樓花）怎麼辦？若樓花期超過 1 年，按保公司會視乎地區、發展商信譽等因素酌情審批。建議入市前先向中原按揭查詢個別新盤的按保取態。

 

透過中原按揭，你可以一站式完成繁複的申請手續，協助你在緊湊的樓花期內順利取得按揭貸款：

1. 簽訂臨時買賣合約 (PASP)： 選定心儀單位及適合你的付款計劃（即供或建期）。
2. 專業預先按揭評估： 聯絡中原按揭，為你即時比對全港銀行最新按揭利率及現金回贈，根據不同付款計劃安排申請時間。
3. 正式遞交按揭申請：準備入息證明文件，建議在成交前約3至6個月遞交按揭申請
4. 銀行及按保審核： 銀行及按保公司進行信貸與入息審批。
5. 簽契提款： 於成交前由律師行代辦，款項直接付予發展商，完成交易。
   

 

選擇「即供」還是「建期」付款方法並沒有絕對的好壞！這完全取決於你的財務穩健度與對樓市的預期。

 

置業大計，唔好等簽約嗰刻先諗！中原按揭提供一站式免費按揭諮詢服務，由專業團隊為你計算負擔能力，預防估價不足風險。立刻聯絡我們，讓你的置業之路走得更穩健！

 

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