【買樓花必讀】 不可不知的「建築期付款」5大注意事項！
不少置業人士喜歡買新樓，尤其年輕一族，貪其樓齡新、裝修時尚、配套充足。發展商為吸引更多買家，一般會提供「即供付款」及「建築期付款」的折扣優惠。
「即供付款」一般是簽買賣合約後90天/180天要支付全數樓價並開始按揭供款。
而「建築期付款」則可待至收樓前2至3個月辦理按揭，於收樓日才支付樓價尾數，變相建築期買家可推遲供款期，毋須未入伙先供樓。不過，樓花期一般長達1至2年隱藏了不確定性，究竟買家選擇「建築期付款」有什麼注意事項？立即細閱下文了解更多！
不可不知的「建築期付款」注意事項
1) 物業估價風險
一般銀行會以物業的成交價和估價作比較，以兩者中的低者去計算可借的貸款額。如建築期買家申請按揭時遇上樓市調整，不排除個別樓盤或會出現估價不足的情況， 舉例：
| 兩年前購入$1,000萬樓花 | |||
| 申請按揭時估值 | $1,000萬 | $1,200萬 | $800萬 |
| 7成按揭 | $700萬 | $700萬 | $560萬 |
| ($1,000萬x70%) | ($1,000萬x70%) | ($800萬x70%) | |
| 首期 | $300萬 | $300萬 | $440萬 |
從上圖可見，如估值與成交價打平或上升，首期維持不變；如估值下調，貸款額減少，令買家需要「抬錢」補貼首期差額才能成交。
2) 按揭利率調整 影響按揭批核所需的入息要求
按揭利率跟隨市場變化，一般銀行會以申請按揭當刻的利率去評估申請人的入息是否通過審批，樓花期越長越難預料利率變化，對按揭申請人的入息要求亦會有變，建議買家要預留較「鬆動」的資金作物業成交之用。
舉例：
| 按揭貸款額$600萬 | |||
| 利率 | 2.5% | 3.5% | 4.125% |
| 按揭所需入息要求 | $47,415 | $53,886 | $58,158 |
*上述計算以年期30年，並假設按揭申請人沒有其他貸款計劃。謹作參考之用，以銀行最終批核為準。
3) 樓宇貸款政策變化
金管局不定期修訂樓宇貸款措施，一般措施設有生效日期，例如2024年財政預算案公佈：銀行住宅最高按揭成數為7成、暫停壓力測試等放寬措施，只適用於2024年2月28日或之後簽署臨時買賣合約的成交。變相在此日期前購入的樓花，申請按揭時仍需要跟從舊制度，例如最高按揭成數可能仍為6成及需通過壓力測試，未能受惠於修訂帶來的優勢。
4) 若發展商延後成交 按揭有機會重新審批
一般估價、信貸報告、按揭批核有效期為90天，倘若發展商未能準時於關鍵日期交樓，甚至須延期3個月或以上成交，建築期買家很大機會需要按揭重新審批。若這段期間遇上樓市調整或申請人的入息或信貸紀錄出現改變，有機會影響到按揭的批核結果。
5) 取消交易或有機會被追收差額
萬一不幸需要取消交易亦需要注意，如發展商之後重新推售「撻訂」單位，而重售價是比首次成交價便宜，發展商根據合約或有權追討損失之差額。
「建築期按揭」彈性高成數按揭選擇
除按保外，市場上亦有其他具彈性的高成數按揭計劃。此類計劃最高按揭成數9成，按息與市場上銀行水平相若。物業估價有水位可議之餘，對於「非固定收入」及「自僱人士」更可靈活批核高達9成，有助減低首期支出！
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