【按揭計算2026】入息未能通過銀行審批點算好？6招輕鬆通過DSR供款比率門檻

買樓最怕臨門一腳「上唔到會」。自金管局於 2024 年暫停「加 2 厘」的壓力測試後，按揭基本的銀行入息要求仍然嚴格生效！現時銀行審批的唯一關鍵，就是「供款與入息比率」（DSR / DTI）。

無論你是首置上車、樓換樓、還是投資物業，一旦未能通過 DSR 門檻，銀行極大機會拒批按揭，你的置業計劃隨時演變成「撻訂」危機。想知道 2026 年最新的 DSR 上限是多少？入息唔夠點算好？中原按揭為你深入拆解按揭入息審批準則，並分享6 大實用策略，助你扭轉劣勢，順利通過銀行批核！

雖然壓力測試要求已經取消，但這並不代表按揭審批變得「零難度」。所有按揭申請人仍必須嚴格符合香港金融管理局規定的「供款與入息比率」（DSR）底線要求。

「供款與入息比率」（英文簡稱：DSR- Debt Servicing Ratio，或DTI- Debt-to-Income Ratio），是銀行衡量申請人還款能力的最重要指標。

簡單來說，DSR 是指你的「每月總債務供款」佔「每月總入息」的百分比。在現行政策下，不論物業用途，基本批核門檻均為50%。

資料僅供參考，一概以有關當局最新公布為準。

DSR = [ 每月總債務供款 (包括按揭、私人貸款及分期付款) / 每月總入息 ] x 100%

例子說明：假設你的月入為 $40,000

合乎要求水平 (50%)：每月總供款額不可高於 $20,000。

計算結果： 只要你未來的新按揭供款，連同其他現有債務（如車貸、私人貸款、信用卡分期），總和在 $20,000 以內，即合乎銀行基本入息要求。

很多準買家心裡都有個疑問：「每月收入要幾多先買到 600 萬嘅樓？」我們以最常見的首置自用個案為大家計算：

若你打算申請9 成按揭（即貸款額 $540 萬），便需透過按揭證券有限公司(簡稱：按保)做申請。由於貸款額增大，加上需要一併計算按揭保費，申請人的入息要求將會相應提升。謹記申請前找中原按揭顧問免費查詢，以免大失預算！

如果發現按揭申請被拒，或批出的貸款額不足，通常離不開以下 3 大致命傷：

很多人誤以為 DSR 只計算「新買物業的按揭供款」，但實際上，銀行會查閱你的信貸報告 (TU)，並將你名下的所有負債一併納入計算，包括：

• 各類貸款：私人貸款 (P-Loan)、稅務貸款、學生資助貸款。
• 其他按揭：若名下已有其他物業供款，或身為他人的按揭擔保人，這些月供也會全數計入你的 DSR。
• 信用卡分期：即使是每月幾百元的買手機、買電器、美容療程免息分期，都會被視為每月固定負債。

除了入息，銀行極度看重申請人的信貸紀錄。如果你的 TU 評分太低、有遲還卡數紀錄，或有過度借貸的跡象，即便入息計得掂，銀行亦可能基於風險考慮而拒批按揭，或調高按揭利率。

銀行只會根據「白紙黑字」的證明文件來計算收入。一般受薪人士需提交：

• 最近年度稅單 (Tax Demand Note)
• 最近 3 個月（固定收入）或 6 個月（非固定收入）的銀行出糧紀錄及公司糧單
• 強積金 (MPF) 供款紀錄

如果你的入息距離 DSR 50% 的門檻「差少少」，先不要輕言放棄。透過以下 6 個專業策略，可有效調低供款比例或提升入息水平，大幅增加按揭批核成功率：

在申請按揭前 1-2 個月，應動用手上資金優先清還私人貸款、車貸及信用卡免息分期。只要清除了這些「每月固定還款」，你的 DSR 負債部分就會大幅下降，直接釋放借貸額度。

這是最有效的「谷大入息」方法。尋找入息穩定、名下無按揭的近親（如父母、配偶或兄弟姊妹）擔任擔保人。銀行會將擔保人的入息與你的收入合併計算，總收入變大後，DSR 比率自然大幅下降。

如果手頭資金充裕，可考慮多付一點首期。貸款總額減少，每月供款金額自然降低，不僅能輕鬆通過 DSR，長遠更能節省一大筆利息支出。

除非受限於「人齡」或「樓齡」，否則建議在申請時選擇最長的 30 年還款期。還款期愈長，每月供款金額愈低，DSR 門檻也隨之下降。日後財務鬆動時，你隨時可向銀行申請提前部分還款。

不要只報底薪！許多額外入息銀行都會接納為收入計算，例如：

• 年終花紅 (Bonus) / 雙糧
• 固定佣金 (Commission)
• 各項津貼 (如房屋津貼、交通津貼)
• 有報稅的兼職收入

若你持有其他物業，或新買的物業打算出租，租金可視作入息的一部分。即使物業暫時交吉，銀行也可委託測量師行評估物業的「預估租金價值」，並通常會按該估值的 60% 至 80%計入你的總入息中。

不需要。金管局已於 2024 年全面暫停物業按揭的「加 2 厘」壓力測試。現時銀行審批按揭，只需申請人的每月總債務供款不超過月入的 50% (即 DSR ≦ 50%) 即可。

會。如果你有申請信用卡的「免息分期」或「現金套現分期」，每月的固定還款額會被全數計入 DSR 的債務部分。至於一般的信用卡日常簽帳（Full Pay 還清的），則通常不會影響。

不可以。銀行通常只接受「直系親屬」或「近親」（如父母、配偶、子女、兄弟姊妹）作為按揭擔保人。朋友或未婚伴侶（如未有擬結婚通知書）一般不被接納。

無論是還清債務、加入擔保人，還是計算租金收入，只要事前規劃得好，即使入息與 DSR 門檻「差少少」，依然有極大機會獲得銀行批核。

由於全港每間銀行對入息證明的審批準則、花紅打折比例及計算細節各有不同，建議在遞交申請或簽署臨約前，先諮詢專業的 中原按揭顧問。我們為您提供免費的初步入息評估，並根據您的真實財務狀況，精準配對最容易獲批的銀行及最佳按揭優惠方案！

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