【新盤按揭】光豬價點計？光豬價對審批按揭、首期預算 有何影響？

準備買入一手新盤（俗稱「上車」）？了解「光豬價」絕對是新盤按揭審批的關鍵。發展商優惠眾多，但銀行最終是按「光豬價」計算按揭成數、貸款額及首期支出。本文將深入剖析「光豬價」的定義、與「面價」和「合約價」的分別，提供新盤買家按揭的兩大注意點，助你精明計啱數，避免首期預算失準！

發展商會為新盤提供不同形式的折扣優惠，當申請按揭時，銀行會從樓價扣除發展商所有優惠價值，貸款額因此而改變。為了更清晰地區分不同金額，市場上常用「面價」、「合約價」及「光豬價」去表示三者之分別。簡單來說，光豬價 = 合約價 - 所有發展商優惠，銀行認為這才是買家真正付出的樓價。

光豬價容易讓買家誤判貸款額。由於「光豬價」已扣除所有發展商提供的置業優惠，更能反映買家的實際支付金額，因此一般銀行在計算按揭貸款時，會以「光豬價」價格為準，而非物業的面價或合約價。

舉例來說︰假設某新盤單位面價 $1,200萬，發展商提供樓價折扣優惠18%、現金回贈$25萬及電器禮券$5萬。

按揭專家分析：

從銀行角度，扣除所有發展商提供的優惠後，「光豬價」是$954萬，貸款7成可借$667.8萬。
從上表可見，若買家誤以為按合約價批出貸款，首期預算會出現 $21萬 的缺口 ($286.2萬 - $265.2萬)。若買家以為按面價計算，誤以為首期可扣除18%樓價折扣、現金回贈$25萬 及 電器禮券$5萬，令首期由$360萬降至$114萬，這情況首期缺口將高達 $172.2萬！最終導致錯估首期預算，須額外準備資金才可完成交易。

【按揭小教室】 很多時侯，發展商提供的現金回贈或禮券是在成交後才交付，買家仍需先支付「合約價」的餘額。因此，買家宜詳細掌握「光豬價」的計算方式，以確保首期資金安排妥當，避免影響新盤物業成交。

若以按揭保險計劃上會則有些不同，銀行會先以物業的「合約價」作為基準，來釐定可借貸的最高按揭成數。以合約價 $1,200 萬為例，根據金管局規定，按揭保險計劃成數上限為8成，即最高可貸款 $960 萬。

新盤合約價：$1,200萬 → 按保成數上限為8成（即$960萬）

新盤合約價：$1,000萬 → 按保成數上限為9成（即$900萬）

然而，銀行會扣除新盤發展商提供的各項優惠（如現金回贈、家電贈送等），假設新盤優惠共$200萬，扣減後計算出「光豬價」為$1,000萬。儘管$1,000萬在按揭保險計劃準則下，最高可貸款9成，但銀行仍會以最初根據合約價所釐定的8成為上限。因此，這情況下最終按揭貸款額為$1,000萬的8成，即$800萬。

光豬價：$1,000萬 （合約價：$1,200萬 - 發展商優惠總值：$200萬）

最終貸款額：$1,000萬 × 8成 = $800萬（非$1,000萬的9成）

按揭專家分析：

在這個案例中，買家可能因新盤樓價折扣和優惠，誤以為自己只需準備$100萬（$1,000萬的1成）首期。然而，光豬價與合約價的交互作用，導致最終實際所需資金：$1,200萬 - $800萬 = $400萬。這意味著買家的首期預算將要增加 $300萬 ！

買家應向新盤發展商或地產中介查詢所有折扣明細，包括新盤樓價的基本折扣及在完成交易後才發放回贈和優惠等，了解清楚實際優惠金額及發放時間，以準確判斷首期預算。

清楚了解折扣詳情後，便應諮詢負責的銀行職員實際「光豬價」的計算方法。申請按揭時難免接觸多幾間銀行，不同銀行對新盤優惠的計算或有些微差異，透過按揭中介比較多間銀行的計算法，一次過掌握審批準則，事半功倍！

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