【出租物業/連租約物業按揭】租金計入息5大注意事項
現時市場上不少人士會考慮購入連租約物業，或將物業作出租用途，而在申請按揭時，即使物業未正式出租，亦可將物業的預估租值當作申請人的入息。各銀行的評定準則有不同的差異，以下為大家分析以租金計作入息的5大注意事項。
1) 「實際租金」及「預估租金」大有不同
「實際租金」是指單位已正在租出又或連租約訂明的實際租金，需有已打釐印的正式租約証明。根據金管局指引，高達8成的實際租金可計做按揭申請入的收入。
「預估租金」是一個預先估算的租金收入，銀行透過測量師行評估物業的租值以便計作入息，通常適用於打算將物業出租但尚未簽訂租約的業主。金管局指引之下，高達7成的預估租金可計做按揭申請人的收入。
| 假設租金為$20,000 | 實際租金 | 預估租金 |
| 金管局租金計算參考水平 | 8折 | 7折 |
| 可計入息 | $16,000 | $14,000 |
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2) 銀行對租金收入計算有別
儘管金管局為「租金列作入息計算」擬定了上限，制定實際租金8折/預估租金7折的參考水平。但值得注意的是，銀行會因應內部政策去調整租金計入息的比例，有機會實際租金調整至6折至8折；預估租金調整至5折至7折。留意，並非每間銀行都接受預估形式租金，在計算租金收入的準則亦存在差異，建議申請按揭前先向中原按揭查詢。
3) 「預估租金」受市場波動影響價值
銀行委託測量師行進行預估租值，一般是參考過往出租紀錄去評估，租務市場波動會影響估算結果，貸款人宜先向銀行查詢預估租值是否達到理想水平，避免影響最終可計收入金額。
4) 一手物業可計「預估租金」做入息？
購入一手物業打算放租的買家要留意，如物業仍屬樓花期內，由於單位尚未落成，測量師行無法預估租值。不過，如一手物業屬現樓，項目已獲得滿意紙和入伙紙，雖然未正式收樓，但如租務市場已有預租，那麼測量師行便有機會能預估租金做入息。
