【真實個案系列】預估租金是什麼？善用「租金計收入」妙法！
自從政府放寬了出租物業按揭成數由6成上調至7成及供款佔入息要求由40%上調至50%，吸引不少人有買多層樓收租的念頭，是次個案陳小姐便是其中之一。她本身已持有一層物業，現再購入第二層物業作收租之用，奈何加入先生及姊姊作擔保人卻仍然「唔夠計」！到底出了甚麼問題？中原按揭顧問如何拆解？即刻睇落去！
「計錯數」錯失預算 加入擔保人仍難拆局
陳小姐持有一層按揭中的物業，在購入新物業前，她已預算需要加入先生和姊姊作擔保人。可是，在申請按揭過程中，銀行從姊姊的信貸報告發現一筆私人貸款，導致每月總負債供款超過每月總收入一半，未能通過銀行審批。透過地產經紀介紹，中原按揭顧問為陳小姐拆解疑難，舉出可以利用「租金」作為收入，提升每月總入息以助通過銀行審批。
「實際租金收入」vs.「預估租金收入」
在按揭層面租金分為兩大類：
1) 實際租金收入
指的是已正式出租的物業，有租約及已打釐印，每月租金在業主戶口可反映。這類租金收入以往需要打7折計算，但去年金管局已放寬上調至高達8折計算。
舉例：租金$25,000，銀行打8折計算($25,000 x 80%)，可計租金入息為$20,000。
2) 預估租金收入
這是指非正式出租的物業，例如：打算將物業作出租用途或物業已出租但沒有租約等。因未能提供實質租金作為依據，銀行會透過測量師行為物業作租金預估，一般銀行會以6折至7折計算。
舉例：預估租金$25,000，假設銀行以6折計算($25,000 x 60%)，可計租金入息為$15,000。
運用預估租金提升收入水平 擴大借貸能力
就陳小姐個案，中原按揭顧問建議她可利用兩層物業 (現有物業及新購入物業)以出租形式計算預估租金作入息。現有物業預估租值為$15,000，新物業預估租值為$18,000，按揭顧問再替陳小姐找到一間銀行對預估租金批核較鬆，能以7折計算預估租值，最後計算出租金入息為$23,100( ($15,000+$18,000) x70%)，收入足足提升2萬多元，銀行成功批出按揭貸款。
須留意，銀行會根據不同個案作實際評估，今次案例主角陳小姐是和家人居住在其他單位，因此銀行較易接納兩個物業同是出租用途，建議想以租金計作入息之人士可先聯絡中原按揭了解更多！
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