【放租按揭須知】出租物業最多借幾多成?租金計唔計做收入息?自住變出租點做?

【放租按揭須知】出租物業最多借幾多成?租金計唔計做收入息?自住變出租點做?

撒辣後,買多層樓成本大減,不少買家心思思想趁低吸納,買多層樓做「包租公」及「包租婆」!買樓出租可賺取租金回報,樓價上升時亦令資產增值。以下是買樓收租按揭須知,助大家買得精明!

出租物業最多借幾成按揭?

出租物業最高按揭成數可高達6成。不過,有意買多層樓出租的人士要留意,若本身已擁有或擔保其他未供滿之物業,便屬於「第二套房按揭」,按揭成數會調整至高達5成,當中亦以物業估值及銀行審批為準,建議可入市前先瞭解實質可造按揭成數又或預留較充裕的首期資金會更為穩妥。

出租物業可否申請9成按揭?

出租物業不符合申請9成按揭,按揭保險計劃規定抵押的物業必須為自住用途,凡出租物業只能於銀行申請高達6成按揭。在申請按揭時,申請人需根據事實申報置業目的,若購買連租約物業,一般會視為投資用途,那便不符合申請高於6成按揭。

自住VS出租 按揭入息要求有分別嗎?

按揭申請人需符合「供款佔入息比率(DSR)」之銀行審批要求。自住物業申請人的DSR上限是50%,即申請人的每月總供款不可超過入息的一半。而出租物業的DSR上限則會調整至40%,即申請人的每月總供款不可超過入息的4成

假設購入800萬物業,借6成,利率為4.125%,還款期30年
物業用途 自住 出租
供款佔入息比率DSR 50% 40%
申請按揭最低收入要求 $46,527 $58,158
入息相距 入息要求相差$11,631
**「壓力測試」已於2024年2月28日起暫停,申請人毋須再以假定現有按息上調2厘計算「供款佔入息比率」。

租金否可當作入息計算?

租金一般可以作入息計算,一般連租約物業(已打釐印),銀行多以租約上所列明的租金打7折作為業主入息計算。如物業未正式出租,但將會作出租用途,部份銀行接受用預估租金作為入息,銀行會向測量師行評估物業的租值,以租值打6折計算入息。每間銀行對租金作收入的計法或有差異,建議先向中原按揭查詢!

購入時是自住,之後轉出租可以嗎?

自住物業和出租物業的按揭成數有別 (分別為高達9成(自住)及高達6成(出租)),因此業主將自住單位放租前,應先通知承按銀行。銀行會對該單位重新估價,如該物業的按揭餘額高於現行出租物業6成按揭上限,那麼業主便需向銀行補回多出的差額,並取得銀行發出的「出租同意書」才可將物業出租。

此外,如果業主最初是通過按揭保險造高成數按揭,現打算將物業出租,這已違反按保物業須為自住的準則。業主須向承按銀行或透過轉按進行「甩按保」申請,將按揭成數下降至樓價6成或以下才可放租單位。

買入「劏房」出租可承造按揭嗎?

銀行對劏房按揭一般取態較為保守,因劏房較容易涉及僭建、消防系統等問題。個別銀行會按實際狀況考慮承按,但審批過程會較審慎,很大機會需要上門驗樓;按息方面,亦較一般住宅為高。

 

出租物業按揭比自住物業需要留意的地方較多,即找中原按揭顧問了解,提前做好預算,做個精明「包租公婆」!

 

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