【租務旺季殺到】買樓放租賺錢技巧！正確租金回報率計算、高成數按揭切忌出租、買樓地點選擇！
13/07/2023
想買樓放租賺錢，輕輕鬆松做個「包租婆」、「包租公」？買樓放租皮膚簡單，但其實暗藏的細節很多。頁面為業主與準備投資物業的港人，介紹買放租的賺錢技巧，包括租金回報率計算、高成數按揭放租風險與買樓地點選擇。
租金返還率計算方法
租金回報率是指租金收入與物業相比的價值，對於不同的出租方式與不同類型的物業，適合的公式也有不同。但同樣地，算出來的百分比愈大，代表物業的租金回報率愈大高，物業愈值得投資。
租金回報率的入口計算方式為：全年租金收入除以買入樓價，所得的百分比。
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（租金總收入÷買入樓價） × 100% |
最精準的租金回報率計算方法是一併計算其他支出，例如租金收入北極差餉、管理費、火險等雜費支出，而買入樓價基礎加印花稅、裝修費、律師費等雜費支出，再進行計算。
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(租金收入-單位出租雜費支出) ÷ (買入樓價+買樓雜費) × 100% |
對於買入多年的物業，利用現價計算會比買入樓價更具參考價值，可以評估物業現時租換率是否有調升空間或判斷賣出換貨的時機。
出租流程
1.把出租單位整理好後拍下單位環境
通常已清理乾淨的單位會更受租客歡迎，可更快出租。另外，由於放租後業主無法方便入屋，所以在清潔後拍下單位情況，可方便未來物業出售，或現租約合約此前，給予睇樓客或地產代理作參考。
2.委託可靠的地產代理協助出租
地產代理的客戶數量分佈，他們可根據業主和租客的需要，幫助業主篩選適合的租客。另外，持牌地產代理對於物業租購交易擁有專業知識和豐富的經驗，受地產代理監管局所監管，並且在簽署《地產代理協議》時，雙方共同掌握對方的真實數據，發生有租霸等問題，能夠保障業主與租賃客雙方。
3.申請按揭銀行的「出租同意書」
若業主已為出租單位申請按拆，在出租單位前需通知銀行，並取得銀行同意，否則可能會被要求補修按揭差額、罰金、甚至強制收樓，連累租客。
4. 與租客簽約
業主應與租客先簽署臨時租約，在租約上列明雙方的責任及需負責的開支範圍，並預付一筆租金為訂金。在14日內再簽署正式租約，一般正式租約屬於一年「死約」 ”和一年“生約”，而按金一般為“兩按一上”，即兩個月租金作按金，一個月上期租金。若委託可靠的地產代理協助出租，需再加上代理佣金。
5.於30日內為租約打厘印及通知差餉估價署
打釐印是指當正式簽訂租約後，租約會一式兩份由業主及租客保管，而印花稅亦會由業主與租客平均攤分，並需要於30日內到稅務局繳交印花稅。若之後有任可法律問題，已打釐印的租約也可保障業主和租客雙方，因法庭只受理已打厘印的租約。
高成數按揭 物業可以出租嗎？
根據金管局指引，出租物業最多只可以申請5成按揭。若高於5成按揭，物業只可作自住用途。若銀行及按揭保險公司發現業主違反自住用途，銀行有權call loan，要求業主違規提早償還按揭貸款作處理，而按揭公司也有權要求業主補繳保費。若物業聲明是自住，但實際上已出租，便是不實申報即屬詐騙、虛假聲明，是犯法律的，並需要負上刑事責任。所以如承造高成數按揭（高於5成按揭），切忌出租！
買樓收租回報熱門地區
買樓收租的投資者以出租快及回報高為目標，受歡迎的買樓收租地點多以輕易放租作首要考慮選項。
1.著名校網區
根據目前升讀小學的報校方式，在「統一派位」中教育局是按照居住地點遠近而派發學位。其中，中西區、東區、灣仔區及九龍城區是四大知名校區。父母為求子女入讀知名學校，不惜搬到「名校區」，因此名校區如的住宅也特別受家長客歡迎，租金亦有上升空間。
2.交通發達或商業核心區
中環、灣仔、銅鑼灣一帶雖樓價較貴，但同時亦有不少經濟能力較高的上班族，而且受「高才通計劃」帶動不少專業人才來港就業，成為租務市場新力軍，他們通常會希望上班更便利而繳付較高租金。另一方面，交通發達的地區，如沙田或旺角等亦受一眾上班族歡迎。
3.大學附近社區
有不少內地學生來港讀書，而香港研究生課程十分受內地學生歡迎，可是學生宿舍供不應求，這一類學生申請學生宿舍有一定難度，所以他們一般會在大學附近租樓暫居，在繳付租金方面亦較爽手，通常能一次繳付一整年的房租。其中，大圍名城、沙田第一城、紅磡黃埔花園、港島區一些唐樓及洋樓等，都是內地學生租樓的熱門選擇之一。
買樓放租細節多，業主要在放租甚至置業前需多加留意，以免捲入麻煩。如對其他按揭或放租有問題，歡迎在中原按揭網頁上了解更多。
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