【居二按揭 常見問題大整合】 如何借足9成半30年？ 居屋搖搖板是什麼？ 居屋可加擔保人？
想買二手居屋「上車」，但又擔心物業樓齡太高導致按揭年期太短、每月供款壓力太大？好消息！房委會已全面放寬資助房屋的按揭安排，將居屋按揭最長還款期延長至 30 年、政府擔保期增至 50 年，令原本難以造按揭的高樓齡二手居屋重新活躍於市場。
無論你是綠表買家還是「白居二」，這篇 2026 最新按揭攻略將為你一次過解答最常見的疑問，助你輕鬆掌握居屋按揭的審批要點！
2026白居二按揭：一分鐘重點重溫
- 政府擔保期已延長：自 2024 年 3 月起，二手居屋及資助房屋的政府擔保期已由 30 年大幅延長至 50 年，最長按揭還款期亦同步增至 30 年。
- 最高按揭成數（樓齡關鍵）：
- 綠表： 樓齡 32 年或以下，可借 95% 按揭。
- 白表/白居二： 樓齡 34 年或以下，可借 90% 按揭。
- 「居屋搖搖板」： 若樓齡超過32 年(綠表)或34年(白表/白居二)，按揭成數與還款年期將互相牽制，若想借盡按揭成數，供款年期或需縮短；相反若想供款年期拉長，按揭成數或需縮減。
- 40 年以上舊居屋： 仍可透過按揭保險 (HKMC) 申請高成數按揭，但需提交入息證明、通過壓力測試，並支付額外保費。
- 50 年以上擔保期屆滿： 銀行一般僅批出 7 成按揭。若需 9 成按揭，必須經按保審核，且按一般私樓準則審批。
- 高齡業主限制： 銀行通常以「75 減人齡」或「80 減人齡」計算年期，部分彈性銀行更可批至「99 減人齡」，甚至不設上限。
- 未補地價限制： 未補地價居屋不可增加擔保人，銀行僅審核業主本人的收入及信貸紀錄 (TU)。
想申請居屋按揭過程更順暢？除了熟悉自身財務狀況、供款能力及物業樓齡，還要了解和比較不同銀行的居屋按揭審批取態。如想了解更多關於居屋二手市場資料，立即聯絡中原按揭顧問掌握最新資訊啦！
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1)二手資助房屋最高可以借多少？還款期及擔保期多久？
由2024年3月1日或之後成交的二手市場資助房屋 (包括：公屋﹑居屋、綠置居) 政府擔保期延長至50年；還款期延長至30年。一般來說，若資助房屋處於擔保期首40年內，綠表買家最高可借95%按揭；白表買家最高可借90%按揭。在擔保期踏入第40年至第50年，則最高可借80%按揭。
| 二手市場資助房屋 | |||
| 適用於成交日為2024年3月1日或之後 | |||
| 計劃 | 最長擔保期 | 最高按揭成數 | 最長還款期 |
| 居屋／綠置居 | 50年 | 首40年擔保期內 | 30年 |
| 綠表︰95% | |||
| 白表︰90% | |||
| 租置計劃 (公屋) | 50年 | 第40年至50年擔保期內 | |
| 綠表︰80% | |||
| 白表︰80% | |||
上述資料只供參考，一切以當局公佈為準。
2) 如何借足9成半(綠表) / 9成(白表) 還款期30年？
以首次出售日期計算資助房屋(未補地價)的樓齡：
綠表：32年樓齡以內，可借足按揭95%及還款期30年
白表：34年樓齡以內，可借足按揭90%及還款期30年
個別銀行計法或有不同，歡迎向中原按揭了解詳細成數及年期。
3) 「搖搖板」按揭計算 助高樓齡買家上會
如果心儀的居屋樓齡超過 32 年(綠表)或 34 年(白表)，又該怎麼辦？部份銀行會採用俗稱「搖搖板」的方式去衡量最高的按揭成數及還款年期。
按揭成數」和「按揭還款期」會互相牽引，就像搖搖板原理一樣：按揭成數越高，還款年期就越短；相反，若願意調低按揭成數（付多些首期），還款年期便可加長。
請留意，各銀行的按揭政策有異，按揭成數及還款年期或有落差，如需詳細計算按揭成數和還款年期，建議與中原按揭顧問查詢。
4) 樓齡40年以上還有機會做到9成30年按揭嗎？
有機會的，房委會已與按保公司達成協議，假如申請人所需的按揭成數超過銀行搖搖板的批核範圍，申請人可提供入息文件，參加按揭保險計劃申請高達9成半(綠表)或9成(白表)的按揭貸款，唯申請人需通過「供款佔入息審查」及支付按揭保費。
5) 過了政府擔保期的居屋，銀行接受按揭申請嗎？
樓齡50年以上已超出政府擔保期，不過業主仍可向銀行申請高達7成按揭，又或透過按保申請高達9成/9成半按揭。銀行及按保公司將按照一般私樓按揭批核準則，申請人需要提供入息證明文件及符合供款佔入息比率等準則才獲批出按揭。按揭年期一般分別以75年減樓齡和借款人年齡，以低者及30年期為上限作為最長還款期，因此，樓齡大的居屋未必能夠做到30年還款期。
6) 高齡人士買居屋仲做唔做到按揭？
由於合資格的居屋有政府提供擔保，所以人齡準則會較私人住宅物業具有彈性。一般銀行會以「75減人齡」，部分銀行會以「99減人齡」，有個別銀行更「不設人齡上限」，讓高齡人士更大機會成功申請按揭貸款。不過，各銀行審批取態有別，建議置業前可向中原按揭了解適合高齡人士的按揭計劃。
7) 未補地價居屋可以加擔保人嗎？
不可以的。未補地價居屋是不能加擔保人，銀行只會以業主的年齡、收入，信貸紀錄作審批。個別銀行會考慮以加諮詢人的形式作按揭審批，諮詢人必需為直系親屬。
8) 樓齡高的居屋還有什麼需要注意？
擔保期只餘下5年或以下(樓齡45年或以上)的居屋，雖然銀行仍然有搖搖板計算按揭成數及年期，但個別銀行會因為餘下擔保期太短，而大機會當一般私樓按揭準則辦理。申請人需提供足夠入息證明及符合供款佔入息比率才可批出貸款。
如想了解更多關於居屋二手市場資料，立即聯絡中原按揭顧問掌握最新資訊啦！
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