2017下半年樓按市場預測
30/09/2021
美國加息 料下半年港P最多加息一次 幅度1/4厘 低息持續
樓巿健康 陳永傑預測：下半年料樓價升5% 全年升18%
美國聯儲局在香港時間今晨宣布加息0.25厘，合乎市場預期，市場聚焦本港息率走向及樓巿發展。今日中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑先生及中原按揭經紀董事總經理王美鳳小姐在記者會上闡述議息結果後最新樓巿及按巿情況，以及預測未來走勢。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，踏入6月份，一二手市場成交已見減慢，可見買家因擔心加息，令市場觀望氣氛濃。惟下半年可供推售一手住宅單位逾一萬伙，陳永傑相信，發展商於競爭下，會以貼市價推售，首批單位更會以「筍價」吸引市場注意，再加上發展商提供的靈活付款方法，料下半年市場購買力仍傾斜於一手市場，二手市場業主即使面對加息仍然惜售，料加息將令二手成交量下跌兩成。
陳永傑補充，縱使美國於18個月內第四度加息，惟香港銀行於資金充裕下，未有跟足美國加息步伐，反而因香港金管局加辣而被迫輕微上調按揭息率，料香港銀行今次即使跟隨美國加息0.25厘，但現時按揭息率仍維持於低水平。於辣招保護下，香港物業市場早已被去泡沬，沒有炒賣，亦沒有過度借貸，樓市並不存在爆破的條件，樓價顯著升幅主因是市場資金過份充裕，他相信7月份新一屆特區政府上場，處理樓價問題將是其首要任務之一。現時部份買家希望趁新政府上場加辣前偷步入市，料本月有機會推售的元朗及荃灣新盤可盡吸偷步客。至於樓市第三季表現，將受新政府加辣及加息兩大因素影響，成交量偏軟，樓價亦有可能於第三季輕微調整3%至5%，惟美國及本港經濟持續向好，樓市全年表現將維持平穩向上，保持下半年樓價升5%，全年升18%的預測。
中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，美國公佈加息0.25%，一如市場預期，對於美國今次加息，市場早已有心理準備，加上預料香港銀行暫仍按兵不動，故此對本地樓市影響輕微。美國議息聲明維持預期今年下半年尚會加息一次，市場關注的「縮表」亦將以緩慢有序形式進行，溫和有序的貨幣政策調整為市場帶來正面訊息。至於本地息率，王美鳳預料銀行暫不會跟隨上調存貸息率（最優惠利率P及存息），原因是，今年３月中美國上調聯邦基金利率0.25%後，本港銀行體系結餘至今維持超逾2,500億元高度充裕水平，而銀行同業拆息不升反跌，１個月拆息由３月份平均0.45%降至最近約0.37％，港Ｐ仍有條件未需跟隨美息上調。
王美鳳指出，銀行若上調最優惠利率(P)及存款息率，變相只有增加存息支出，而貸款利息收入則基於Ｈ按息仍低於Ｐ按而未有增加，相信最少須待拆息回升至令Ｈ按觸及Ｐ按封頂息率，銀行方會考慮上調Ｐ；計及目前拆息仍處偏低水平，估計須待１個月拆息回升至接近１厘或以上水平，港Ｐ才會上調。隨着港美息差進一步拉闊，本港下半年或將步入息率上升周期，料銀行同業拆息率先上升，Ｈ按主流下，意味按息早於存息上升，但幅度仍屬溫和，單計息率因素對今年樓市影響不大。王美鳳預料本港今年最多只會上調最優惠利率(P)一次，加幅最多0.25厘，今年底按息仍處2.5厘之下。
息率走勢
1)港Ｐ上調須待拆息回升 料下半年港P最多加一次0.25厘
對於港Ｐ何時上調，王美鳳表示，目前Ｈ按是普及主流按揭，使用率超逾９成，而目前Ｈ按息低於Ｐ按息達0.4至0.5厘，銀行若上調最優惠利率(P)及存款息率，變相只有增加存息成本支出，而貸款利息則基於Ｈ按息仍低於Ｐ按而未有增加，相信最少須待拆息回升至令Ｈ按觸及Ｐ按封頂息率，銀行方會考慮上調Ｐ；計及目前拆息仍處偏低水平，估計須待１個月拆息回升至接近１厘或以上水平，港Ｐ才會上調。
再者，過往港息沒有跟足美息調整幅度及步伐，在上一次減息周期，美息減幅較港Ｐ多出2.25厘，港美息差仍有緩衝幅度，導致港Ｐ仍有條件未須跟隨美國加息。美國自2015年底至今累計加息達１厘，若然年底前再加息一次，聯邦基金利率將上升至1.5厘，港美息差進一步拉闊，若拆息回升至正常水平，港Ｐ才較大機會需上調；料本港今年最多只會上調最優惠利率(P)一次，加幅最多0.25厘，今年底按息仍會處於2.5厘之下。若拆息升幅未足以觸及Ｐ按封頂息率，港Ｐ將延至明年才需上調。
展望明年，王美鳳預料本港按息的升幅仍屬緩慢且溫和，料今年至明年底前港Ｐ累計加幅不多於1%，料明年本港按息主要時間仍低於3%，明年底前按息不高於3.15％，低於過去20年平均按息3.81%；今明兩年低息環境持續。
2)港美息差拉闊未來拆息將回升 Ｈ按主流下 按息早於存息上升
封頂息率保障下 加幅溫和
王美鳳指出，美國加息0.25%後，利率正常化之累計加幅達１厘，港美息差將進一步拉闊，加上美國下半年將有序縮表，港元或逐步轉弱至金管局需承接港元沽盤，資金有所流出情況下將令拆息回升，由於銀行將港Ｐ及存息上調前，拆息率先上升屬正常現象，近年Ｈ按持續性主導市場下，下半年若拆息上升，變相按息將較存息率先上升。不過，基於Ｈ按普遍設有封頂息率，升幅鎖定不多於Ｐ按（現為2.15％），Ｐ未上升前，Ｈ按升幅僅約0.5厘，加幅仍屬溫和，單計息率因素對樓市影響不大。
3)樓按競爭下 料銀行暫不會再上調新造按息
5月19日第8輪樓按措施中，銀行新造按揭貸款的風險權重下限由15%提高至25%，有關措施影響銀行新造按揭需要預留更多資本，從而令按揭業務的資金成本上升；銀行因而於６月起開始上調新造Ｈ按息至H+1.4%，加幅約0.1厘。 王美鳳指出，現時樓按競爭維持激烈的情況下，即使大型銀行因應金管局措施及資金成本上升等因素上調H按息，但銀行對於按息的實際審批及調整會衡量競爭對手按息水平及做法。若中小型銀行遲遲未有全面性跟隨上調新造H按息又或加幅相對較少，大型銀行為免流失按揭客戶，相信不會再於現階段上調按息，並會視乎同業按息水平及市場反應再考慮下一步行動。
王美鳳表示，為了在息率調整及平衡競爭力方面取得平衡，銀行或會將客戶按揭優惠分層，向貸款額較低或信貸紀錄較遜的客戶批出略高按息或削減按揭優惠，向大額存款優質客戶提供較低按息。
樓按貸款量
1)樓巿價量齊升 按揭額按年大增 首４個月新批飆96.5% 新取用大增89.5%
王美鳳表示，上半年樓市尤以３月起轉旺，新盤銷情相當理想，帶動按揭數字表現全面向好。2017首4個月計，新批按揭貸款金額較去年同期增加96.5%至1,247.71億元，宗數較去年同期增加72.3%至33,186宗，新取用按揭金額較去年同期增加89.5%至923.86億元，宗數較去年同期增加69.0%至25,598宗。
2)今年上半年新取用貸款料達1,400億元 按年增71%
全年計新取用貸款料達2,700億元 成紀錄第二高
王美鳳預期，上半年新取用按揭貸款將達38,600宗，金額可達1,400億元，較去年同期分別大幅增加50%（宗數）及71%（金額）。展望下半年，本港經濟經調維持向好，經濟增長動力增加，但另一邊廂，政府於第二季連番出招，加上環球經濟仍存多項不確定因素，令下半年樓巿及按巿潛在變數較多，新政府上場樓按政策是否有變化仍屬未知之數，令巿場觀望氣氛漸濃，下半年按揭貸款會因此略減，預期下半年新取用貸款達35,000宗，金額達1,300億元，全年計新取用貸款料達73,600宗及2,700億元，將較2016年分別增加11%(宗數)及24%(金額)，金額成為紀錄第二高。金額升幅大於宗數，主要是因為樓價上揚，估計平均新取用按揭額增加至367萬，按年增9.4%，勢刷新高紀錄。最新4月份數字新批按揭平均按揭額亦按月大躍進19萬元至391萬元水平，創下紀錄新高。
3)實質按揭供樓負擔42.6% 平均按揭比率連續32個月低於55% 反映樓市沒有過度借貸 防守力高
王美鳳表示，根據政府首季數字，置業供款負擔比率是66%，此數字基本上屬於樓價與收入槓桿比率，由於高於長期平均數，可反映市民面對當前樓價的購買力及負擔能力降低。至於已置業入市的實質供樓負擔，若數字在健康水 平，反映業主的供款能力高，面對息率上升或樓市逆轉的防守力較佳，銀行壞帳風險亦較低。根據金管局每月住宅按揭報告內之平均新批按揭額、平均新批按揭年期，市場平均按息及政府統計處按季公布之全港私宅住戶家庭月入中位數﹙最新數字為3.63萬元﹚所計算出每月按揭還款額佔家庭收入比率作為參考，目前實質供樓負擔處於42.6%健康水平，假設息率上升２厘(以P按計升至4.25%)，屆時將升至56.6%，仍處於安全水平之內。
王美鳳指出，在2017年2月底發表的2016年中期人口普查結果中，目前66%之自置物業家庭住戶沒有按揭供款，此數字較之前年份之統計均有所上升(2011年：60%；2006年：52%；2001年：48.5%)，反映出已置業的業主持貨能力相當強。另一方面，金管局每月住宅按揭報告中新批按揭比率(平均按揭成數)已連續32個月處於55%以下，較政府推出八輪按揭措施前64%為低。最新數字4月份新造按揭的平均按揭成數僅為50.8%，即是目前置業人士平均可拿出樓價之近50%作為基本首期，可見已入市上會人士的在樓按措施下借貸率低，供款防守力高。相信在第8輪按揭措施效應下，平均按揭成數會續降，新造按揭人士的防守力會進一步提升。
