中原按揭經紀 議息結果公布後最新按巿影響分析記者會
27/09/2021
美國加息0.25厘 滙豐加P 0.125厘 12年來首次
中原按揭王美鳳：P加幅比預期少 加息利淡轉為利好因素
存貸息對稱為市場帶來正面訊息
息口走勢
加息條件成熟 港銀公佈上調最優惠利率(P)
息口走勢方面，王美鳳表示，近日反映銀行資金成本的拆息持續上升，與供樓相關的1個月期拆息升至2.27厘(9月27日計)，已達10年新高水平，拆息已基本上貼近現時實際按息2.25厘水平，銀行已現即時加息條件。目前1個月拆息與最優惠利率之差距已低於3厘，比較長期平均H/P息差3.5厘，明顯已有所收窄，加上大中小型銀行之定存息率已相繼提高，反映銀行平均資金成本均在上升。 大型銀行剛公佈上調最優惠利率0.125厘，幅度少於市場預期之0.25厘，並對稱同步上調活期存息至0.125厘；相信其他銀行即將跟隨，啟動港P 12年來之加息周期，加息後之P分別為5.125%及5.375%。
王美鳳解釋，目前銀行體系結餘約在760億元水平，仍高於海嘯前約100億元上下水平，對於存款基礎大的銀行，若加息後存息支出增額大於按息增加收益，原則上會有不對稱加息的動機。不過，存款零利息已超過十年時間，反而按息已於去年因應拆息上升已有所上升，現時市場已具備加息條件下，相信銀行不會在12年後首次啟動加P的時間上，選擇只加P而不加存息，以免市場反應負面。因此，是次大型銀行選擇加息幅度沒有跟足美息。
預料今年港P累計加幅不多於0.5厘 調整步伐溫和 低息環境持續
美國經濟增長穩步，數字理想支持下，美聯儲局預期年底將再加息一次，王美鳳預期，銀行上調最優惠利率P幅度相當溫和，由於幅度為0.125厘，較市場預期之0.25厘少，未來會否需要追加P較取決於資金流向，若未來拆息升幅及走資加快，不排除追加P可能，但估計即使追加P，追加幅度僅0.125厘。 王美鳳估計今年本港最優惠利率(P)將會再上調一至兩次，年內累積加幅不多於0.5厘，加息步伐溫和，料本港按息於年底前仍處2.75%或以下水平，低於過去20年平均按息3.5%，2018年仍然維持低息環境。
本港加息影響
港銀加息0.125厘，每月供款增幅1.4%影響輕微
王美鳳表示，由於本港按揭計劃以浮息為主，港銀上調最優惠利率 0.125厘，一般按揭供樓人士包括P按及H按(目前以P掛鈎之封頂息率計算)用家之每月供款均會增加，以目前較多人採用的25年還款期計，供樓人士之每月供款將增加約1.4%，對於供款負擔影響輕微；每100萬按揭額之月供增加約62元；以目前平均按揭額約400萬計算，每月供款增加約250元。預期年內累計加息不多於0.5厘，供款負擔影響仍屬溫和。
港銀加息幅度較預期溫和 利淡轉為利好因素 存貸息對稱 為市場帶來正面訊息
王美鳳認為，最近樓市出現好淡爭持，入市氣氛轉淡，主因並非加息，而是基於貿易戰持續性影響投資情緒、新盤貼市價吸走二手客源等，市場早已準備及接受是次加息，港銀剛公佈加息，幅度僅0.125厘沒有跟足美息之0.25厘，加幅較預期溫和，形成加息利淡轉為利好因素，加上是次存貸息加幅對稱，為市場帶來正面訊息。
王美鳳指出本港加息周期將較以往溫和，單計息率因素對樓市影響不大；啟動港P加息周期後，預料未來加息步伐維持溫和，未來加息影響亦僅屬短期性，市民可適時消化加息影響。
目前供款佔入息比率約35% 倘加P半厘僅增至接近37%之安全低水平
王美鳳指出，根據金管局《貨幣與金融穩定情況半年度報告》，供樓人士之供款佔入息比率(DSR)維持處於34.7%之低水平，以這個數字計算息率上升0.125厘(以P按計升至2.375 %)，升至35.2%，若果年內累加息0.5厘(以P按計升至2.75%)，供款佔入息比率仍處於接近37%的安全低水平之內，反映出已置業入巿的供款能力高，面對息率上升的防守力亦相當高，加息構成實質影響不大。
倘壓力測試未有跟隨按息上升作出相應調整 平均按揭年期將進一步拉長
王美鳳指出，若壓力測試沒有跟隨按息上升而作出相應調整，相信將有更多用家選用較長按揭年期，以降低每月供款額，以便可較易通過壓力試，令平均按揭年期進一步拉長。事實上，隨著樓價上升以及樓按措施增加上會難度，金管局數字顯示，已連續22個月平均按揭年期超過26年，較十年前平均約21年顯著拉長。
由於目前平均按揭年期已延長，王美鳳提醒，當息率回升之時，選用較長還款期的用家會發現，每月供樓金額的增幅將較大，以對上一個加息周期05年的平均按揭年期18.5年，與目前平均按揭年期26年作比較，同樣假設息口上升1厘為例，前者每月供款僅增加8.9%，後者供款卻增加12.2%，可見長還款期用家加息供款增幅較大，故長還款年期用家宜將自己的供款入息比率設低一點，以便預留充足的防守力。
按揭計劃變化
新造按息P按略較H按優勝 變相推動用家選用P按
王美鳳表示，自銀行暫停定按計劃後，選用H按的用家顯著回升，金管局最新7月份數字中，H按選用比例高達94.5%，P按選用比例為3.1%，H按再次主導巿場。不過，隨著銀行於8月份調整新造按息，現時大部份銀行之新批P按息(現為2.375厘)較H按封頂息率(2.475厘)略為優勝，差幅約0.1厘，變相推動用家選用P按，P按用家因而隨即增加。
中原按揭客戶：83%選P按 料P按選用比例將回升至主流地位
根據中原按揭統計客戶數字中，近期選用P按比例已高達83%，H按僅佔17%。若P按息優勢持續，此情況將於未來數字反映，P按選用比例將逐步回升至取代H按主流地位。
