【真實個案系列】「近親轉讓」如何慳稅?

18/07/2023
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財爺近日進一步放寬按揭成數,協助首置和換樓人士置業,加上早前宣佈調整物業印花稅,提高了聯名業主甩名換樓的誘因。是次分享個案正是夫妻聯名物業甩名轉讓,獲得首置身份後再買新物業的典型案例,齊來看看下述真正實行上有什麼注意的地方!
 

何謂「近親轉讓」?有什麼好處?

「近親轉讓」是指近親之間的樓宇業權轉讓,如配偶、父母與子女、兄弟姊妹等。透過「近親轉讓」方式交易,好處是不論新買家已經持有物業與否,只須付出較低的印花稅成本(第2標準稅率(下圖)),便能擁有物業的業權。另一優勢是賣家可回復「首置」的身份購入新物業,除了可避免支付較高的印花稅(第1標準第1部稅率(下圖))外,「首置」的按揭成數、壓力測試、審批要求都會較為寬鬆。
 

最新從價印花稅如下︰
 

從價印花稅

樓價/代價款額

2標準稅率

(首套住宅)

1標準第1部稅率

(已持有1套或以上住宅)

不超過$3,000,000

$100

15%

$3,000,001$3,528,240

$100 +超出$3,000,000的款額的10%

$3,528,241$4,500,000

1.5%

$4,500,001$4,935,480

$67,500 +超出$4,500,000的款額10%

$4,935,481$6,000,000

2.25%

$6,000,001$6,642,860

$135,000 +超出$6,000,000的款額的10%

$6,642,861$9,000,000

3.00%

$9,000,001$10,080,000

$270,000 +超出$9,000,000的款額的10%

$10,080,001$20,000,000

3.75%

$20,000,001$21,739,120

$750,000 +超出$20,000,000的款額的10%

21,739,121或以上

4.25%

立即使用最新中原按揭印花稅計算器 —— 只需輸入樓價,選擇物業類型、購買人身份等,即可初步計算出應繳印花稅金額!

 

延伸閱讀:【買樓印花稅懶人包】3分鐘看懂物業印花稅及計算方法!

 

以真實案例計算「近親轉讓」可慳幾多稅?

陳氏夫婦聯名持有一層市值600萬元的住宅單位,近月決定以「近親轉讓」方式,將陳生的半份業權賣給陳太。根據從價印花稅表,600萬元物業半份業權即300萬元,只需支付100港元,便能完成過戶,陳太變成100%業權持有人。而陳生回復首置身份後,購入市值900萬元的新物業,印花稅為27萬元(3%),比起物業轉讓前,他需繳付樓價15%即135萬元,稅務支出節省高達約$108萬元,足足大減約80%開支。

持有聯名物業之下

再購入新物業的印花稅成本

 

VS

「近親轉讓」方式甩名

再購入新物業的印花稅成本

$1,350,000

(新物業樓價之15%)

(按第1標準第1部稅率計算)

$270,100

(新物業樓價之3% + 業權轉讓印花稅$100)

(按第2標準稅率計算)

印花稅相差$1,079,900 成本大減80%

上述以新物業樓市價900萬元及舊物業半份業權市價300萬元計算。
 

新舊物業同時承造高成數按揭可以嗎?

以剛才陳氏個案,陳生回復「首置」身份後購入市值900萬元單位,申請8成按揭,但遭到銀行拒絕。原來陳太透過「近親轉讓」交易時,向銀行同樣申請8成按揭並已提取貸款。因此,現在陳生以新物業申請高成數按揭時,按揭保險公司已有相關記錄。根據按保高成數準則,其物業必須是自用。儘管兩個單位的借款人不同,但他們是配偶關系,基於夫妻同住的慨念下,按保公司認為陳太早前已稱轉讓物業是自住,陳生再稱新物業是自住的可信性大減而拒絕申請。
 

按保另一選擇「按揭證券公司」

中原按揭顧問得悉陳生情況後,立即替陳生安排一間較具彈性的「按揭證券公司」作申請。「按揭證券公司」與按保一樣可承造高成數按揭貨款,唯保費較按保高。「按揭證券公司」會獨立審視每單按揭個案,衡量過陳生的收入、信貸評級等,最後成功通過壓力測試批出貸款,解決了高成數按揭問題。
 
 
提提大家即使「近親轉讓」可自由定價,建議定價不能偏離市價太遠,否則稅局有機會追討印花稅。畢竟「近親轉讓」牽涉到銀行和律師樓的配合,建議先聯絡中原按揭專業團隊優先了解詳細手續安排,就不同個案給予準確的意見!
 
 

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