【最新按揭成數全指南】首置VS非首置：按揭成數上限、條件、常見問題！
18/01/2024
按揭成數會隨著金管局政策作出收緊或放寬，按揭成數亦根據不同物業或申請人入息而有所變化。但怎樣取得最新資訊，借到最高按揭成數？本文集合了最新按揭成數全指南，為上車一族解答首置和非首置的按揭成數上限，條件和常見問題等，有助你更快速更方便地完成按揭。
何謂首置人士？
只要抵押人 — 即物業業主申請按揭時沒持有任何香港住宅物業，就會視為「首置」人士。如果賣出原有物業再買入新物業的換樓客，只要確保賣樓交易完成，也可以立刻以「首置身份」買入新樓。如抵押人申請按揭時擁有非住宅物業，如車位、工廈單位等，只要名下無任何住宅物業，亦合乎「首置」資格。
首置人士按揭成數上限及條件
首置人士如希望借盡9成按揭，必須為固定受薪人士，收入來源來自本地。除底薪外，如申請人有花紅、雙糧等類似福利，只要僱傭合約有寫明，而申請人過去亦有就此報稅，亦可計進入息，通常以2兩年平均數作計算。如自僱人士、收入非固定人士，收入來源主要以現金出糧、佣金為主、底薪不足等情況，則與非首置人士一樣，最高只可借盡8成按揭。
物業種類及樓價方面，9成按揭必須為自住用途的私人住宅物業，不限一手或 二手物業。價值$600萬或以下之物業可為樓花或現樓（樓花期須為 12 個月內）；價值$600萬以上必須為現樓，樓價限制最高為$1,000萬，貸款上限為$900萬；$1,920萬以下物業，最高只可貸款8成，並設貸款上限$960萬。
非首置人士按揭成數上限及條件
非首置按揭申請人必須接受並符合壓力測試要求。最高按揭成數方面與首置相同，$600萬元或以下之物業可為樓花或現樓，但$600萬以上之物業須為現樓。不過跟據按保要求，非首置按保最多借8成，而且物業用途必須為自住。如物業為出租用途，或以公司名義購買之物業，只可申請最多5成按揭。
不同物業種類的按揭成數上限
|
物業價值
(港元) |
私人樓宇 |
村屋 |
||
|
最高按揭成數 (首置) |
最高按揭成數 (非首置) |
最高按揭成數 (首置) |
最高按揭成數 (非首置) |
|
|
$400萬至$1,000 萬 |
9成 |
8成 |
8成半 |
8成 |
|
$1,000萬以上至$1,125 萬 |
8成至9成（貸款上限$900萬） |
8成（貸款上限$900萬） |
8成至8成半 |
8成 |
|
$1,125 萬以上至$1,200萬 |
8成 |
8成 |
8成 |
8成 |
|
$1,200萬以上至$1,920萬 |
5成至8成（貸款上限$960萬）
|
5成至8成（貸款上限$960萬）
|
5成至8成（貸款上限$960萬）
|
5成至8成（貸款上限$960萬）
|
村屋方面，$1,000萬以下可借85%按揭，上限為$800萬；$1,000至$1,125萬可借85%按揭，上限為900萬；$1,125至$1,920萬可借80%按揭，上限為$960萬；$1,920萬以上最多只借50%按揭。需留意的是，並非所有種類的村屋也可申請按揭，村屋樓花和祖堂地物業也不能夠申請按揭。
常見問題
一般情況而言，跟據金管局政策，所有置業人士在申請按揭之前，必須通過壓力測試，以保證申請人有足夠的財政能力供款。坊間所謂「首置人士按保免壓測」，實際情況是，如首置人士壓力測試不合格，可能選擇繳付額外10%按揭保險保費，以免卻「壓力測試」，但仍需要通過「供款佔入息一半」要求審批，銀行亦有權選擇因此酬情調整按揭成數，未必會批足9成按揭。
2.出租物業可否申請高成數按揭？
按揭後的物業仍可向銀行申請其物業為出租用途，但按揭成數最高只有5成。因此，若申請人希望申請高成數按揭，就不能出租物業。若已申請高成數按揭人士希望出租物業，申請人必須甩走按揭保險，到銀行分行辦理把按揭成數降至5成或以下。
立即了解格到至抵按揭計劃
如需進一步了解詳情，歡迎與我們的專業按揭顧問聯絡。
