【按揭智庫】投資工商舖 申請按揭前你要知的事

10/09/2021
標籤: 按揭智庫

【按揭智庫】投資工商舖 申請按揭前你要知的事

金管局於2020年8月放寬非住宅物業按揭成數由最高4成上調至5成,並於同年11月撤銷非住宅的雙倍印花稅,選擇購入工商舖物業的人士,首期的預算及印花稅開支從而大大減少。不過,投資工商舖物業的入場門檻降低,成功取得按揭審批是否如願以償?

 

 

1. 先瞭解物業估值以防估價不足

 

由於工商舖的成交並沒有住宅市場般活躍,故未必有足夠市場成交基礎供估價行參考;工商舖物業質素亦頗為參差,銀行估價方面或會較為保守,購入工商舖物業前最好先請銀行安排估值,以免有機會估價不足以致可造按揭成數不足。

 

2. 工商舖一樣有H按 息率視乎物業級別及還款能力

 

工商舖物業的按揭計劃跟住宅一樣可選擇P按或H按,但並非所有銀行均會提供H按,而工商舖按揭息率通常較住宅為高,銀行一般亦會因應工商舖物業質素、種類級別、按揭申請人的財務狀況等批出按揭息率,當中不同物業個案獲批之息率或存有較大差距。

 

3. 按揭年期一般長達15年至20年

 

工商舖按揭跟住宅按揭有不盡相同的地方。現時大部份銀行可批出之工商舖按揭年期一般可長達15至20年,較住宅按揭年期長達30年為短。

 

4. 按揭成數高達5成

 

按揭成數方面,無論工商舖物業的價值多少,按揭成數上限為5成。不過,如果借款人於申請按揭時已經有按揭在身又或已擔保按揭物業(不論車位、住宅物業或工商舖物業),按揭成數會調低1成,即是按揭成數降至4成為上限。即使工商舖物業是自用而非投資用途,都不符合高成數按揭保險的申請資格,高成數按揭保險只適用於住宅物業。

 

5. 每月供款佔入息比率如何計? 壓力測試上限?

 

至於供款與入息比率及壓力測試則跟住宅按揭一樣,如果申請時未有按揭在身亦未有擔保按揭物業,每月總供款佔入息之上限為50%,壓力測試*下之供款佔入息比率不可超過60%。但要留意,如果購入工商舖物業是作為投資用途的話,供款與入息比率及壓力測試上限便要相對分別下調1成至40%及50%,詳見下表。

 

 

工商舖物業

住宅物業

在申請按揭時沒有其他按揭物業借貸或擔保

最高按揭成數

50%

(不論物業價值)

60%

(物業價值1000萬以下

貸款額以500萬為上限)

供款與入息比率上限

50%

壓力測試上限

60%

在申請按揭時已有其他按揭物業借貸或擔保

最高按揭成數

40%

(不論物業價值)

50%

(物業價值1000萬以下

貸款額以400萬為上限)

供款與入息比率上限

40%

壓力測試上限

50%

*壓力測試是假設當前按息加3厘後之供款佔入息比率

 

工廈劏房可承造按揭嗎?

 

較早前有客人因非住宅物業放寬按揭成數及撤銷雙倍印花稅,從而購入了一間分間工廈單位以作投資及收租用途。及後客人自行申請按揭時卻到處碰壁,原因是該工廈單位並沒有正式入紙分契,實際上只將1000多呎的單位劏成5個細房間作出租用。由於大部份銀行都不接受此類分間工廈的按揭申請,只有個別銀行願意接受並需要安排驗樓才作審批。結果,客人經我們中原按揭轉介及協助後,已順利向銀行申請按揭並成功批出優惠按息。未入契分間工廈單位在實際上是較難獲銀行提供按揭貸款,有意投資這類單位的準買家應先行瞭解當中風險及承按問題。

 實用貼士

如需進一步了解詳情,歡迎與我們的專業按揭顧問聯絡。
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