市區居屋買少見少？未來6年居屋供應全攻略，中原按揭解析3條上車出路＋按揭部署懶人包
AI摘要
根據房屋局最新公布的信息，2026-27至2031-32年度居屋及房協資助出售房屋合共約82,900伙，市區約佔四分之一，供應先集中、後放緩，至2031-32年度回升。本文整理市區樓花、新界鐵路沿線項目及「白居二」三條上車路線，並簡介首期、入息審查及五階段按揭部署。實際供應及按揭條件以相關機構公布與審批為準。
打算買居屋上車，但又擔心市區新盤越賣越少？根據房屋局最新公布的《2026-27至2031-32年度公營房屋預測建屋量》，未來6年房委會與房協預計推出 212,600 伙公營房屋，當中包括公屋、綠置居及居屋（資助出售房屋）。聚焦「居屋」一項，6年總建屋量 82,900 伙：
- 房委會居屋（其他資助出售房屋）：67,900 伙
- 房協資助出售房屋：15,000 伙
然而，數據背後，反映出市區居屋供應將會有一段盤整期。本文由中原按揭專業團隊為你剖析未來6年居屋供應分布，拆解 3 條上車出路，並提供最新居屋按揭 5 階段部署時間表。
一、 未來6年居屋供應：21.2萬伙背後的市區真相
以「市區」居屋計算，未來6年合共約 20,500 伙，佔整體居屋供應約四分之一。按現時規劃，市區供應在2026-27至2028-29年度相對集中，2029-30年度明顯收縮，2030-31年度更無新居屋落成，直至2031-32年度才回升至約 6,500 伙。市區居屋仍是不少買家的選擇之一，但供應節奏呈現「先集中、後放緩、再回升」的波動。
1、六年總數與公私營比例
| 年度 | 房委會 | 房協 | 年度合共 | ||
| 公屋／綠置居 | 居屋 | 公屋 | 居屋 | ||
| 2026-27 | 25,000 | 5,700 | 1,500 | 4,500 | 36,700 |
| 2027-28 | 19,800 | 7,900 | 1,200 | 4,200 | 33,100 |
| 2028-29 | 21,800 | 9,600 | 700 | 1,000 | 33,100 |
| 2029-30 | 26,600 | 12,700 | 1,600 | 700 | 41,600 |
| 2030-31 | 17,200 | 13,600 | – | – | 30,800 |
| 2031-32 | 14,000 | 18,400 | 300 | 4,600 | 32,400 |
| 六年總計 | 124,400 | 67,900 | 5,300 | 15,000 | 212,600 |
註：單位計至最近百位整數；合計與個別項目相加之差異，由進位造成。資料來源：房委會及房協《2026年6月公營房屋預測建屋量（2026-27至2030-31年度）》。
二、6個年度居屋供應：港島九龍市區 vs 新界
以下按房委會及房協《2026-27至2030-31年度公營房屋預測建屋量》整理，按年度列出居屋（即「資助出售房屋」，不包括公屋與綠置居）項目，並加入位置、交通、配套等參考資訊。項目名稱、周邊配套與推算折扣率均屬規劃及前期階段，僅供參考；實際折扣率以房委會／房協公布為準。
1、2026-27年度資助出售房屋（已陸續落成）
| 項目 | 區議會分區 | 伙數 | 位置／交通要點 | 周邊配套 |
| 啟德2B1號地盤（房協） | 九龍城區 | 1,800 | 啟德跑道區海旁，鄰近啟德站，步行約5分鐘 | 啟德體育園、AIRSIDE |
| 樂啟軒（房協） | 九龍城區 | 700 | 鄰近宋皇臺站，步行約4分鐘 | 宋皇臺公園、土瓜灣舊區 |
| 峻然（房協） | 西貢區 | 1,000 | 將軍澳區，鄰近將軍澳站／坑口站 | 將軍澳運動場、清水灣半島 |
| 聚然（房協） | 北區 | 600 | 上水一帶，鄰近上水站 | 上水貨場、石湖墟街市 |
| 朗然@（房協，已竣工） | 西貢區 | 400 | 將軍澳區 | 將軍澳商貿區 |
| 裕豐苑（房委會） | 離島區 | 2,000 | 東涌北，鄰近東涌站 | 東薈城、東涌纜車 |
| 兆湖苑（房委會） | 屯門區 | 2,800 | 鄰近兆康站，步行約8分鐘 | 良田、輕鐵支線 |
| 匯熙苑（房委會） | 元朗區 | 1,000 | 鄰近元朗站／朗屏站，步行約6–10分鐘 | 元朗大馬路、西鐵沿線 |
2、2027-28年度資助出售房屋（啟德集中供應高峰）
| 項目 | 區議會分區 | 伙數 | 位置／交通要點 | 周邊配套 |
| 啟陽苑（房委會） | 九龍城區 | 1,800 | 啟德坊區，鄰近啟德站，步行約8分鐘 | 啟德主場館、企業廣場 |
| 啟德2B3號地盤（房委會） | 九龍城區 | 1,300 | 啟德跑道區，鄰近啟德站 | 跑道區海濱、AIRSIDE |
| 高曦苑（房委會） | 觀塘區 | 900 | 鄰近觀塘站／牛頭角站 | 觀塘商貿區、APM |
| 影輝苑（房委會） | 西貢區 | 1,600 | 將軍澳86區，鄰近坑口站 | 將軍澳運動場、清水灣半島 |
| 新運路（房委會） | 北區 | 400 | 上水石湖墟一帶，鄰近上水站 | 上水貨場、石湖墟街市 |
| 朗風苑（房委會） | 元朗區 | 1,900 | 鄰近朗屏站，步行約5分鐘 | 元朗大馬路、西鐵沿線 |
| 馬頭角（房協） | 九龍城區 | 800 | 土瓜灣／馬頭角，鄰近宋皇臺站 | 土瓜灣舊區配套 |
| 古洞北第24區（房協） | 北區 | 2,000 | 古洞北新發展區，鄰近未來北環線 | 古洞北新發展區 |
| 安達臣道石礦場R2-2號地盤（房協） | 西貢區 | 1,400 | 安達臣道發展區，鄰近將軍澳隧道轉車站 | 安達臣道石礦場發展區 |
3、2028-29年度資助出售房屋（市區供應高峰）
| 項目 | 區議會分區 | 伙數 | 位置／交通要點 | 周邊配套 |
| 碧雲道地盤甲（房委會） | 觀塘區 | 2,400 | 鄰近觀塘站／油塘站 | 觀塘商貿區、鯉魚門 |
| 業安工廠大廈重建（房委會） | 觀塘區 | 2,300 | 鄰近九龍灣站／牛頭角站 | 九龍灣商貿區、德福大廈 |
| 東涌第119區（房委會） | 離島區 | 1,600 | 東涌新市鎮擴展區，鄰近東涌站 | 東薈城、東涌北新發展 |
| 屯門第54區第5號地盤（房委會） | 屯門區 | 1,000 | 屯門新市鎮，鄰近屯門站 | 屯門市廣場、V city |
| 加惠民道第1a期（房委會） | 中西區 | 300 | 堅尼地城加惠民道 | 港島西海濱、港大西區 |
| 荔枝角道373號（房委會） | 深水埗區 | 300 | 深水埗／長沙灣一帶 | 西九龍核心 |
| 聯合道（房委會） | 黃大仙區 | 200 | 鄰近九龍塘站／樂富站 | 九龍塘教育區 |
| 十八鄉路（房委會） | 元朗區 | 900 | 十八鄉路沿線 | 元朗南發展 |
| 清曉路（房委會） | 北區 | 600 | 粉嶺南，鄰近粉嶺站 | 蓬萊仙境 |
| 洪水橋／廈村新發展區專用安置屋邨第二期（房協） | 元朗區 | 1,000 | 鄰近洪水橋站（屯馬線） | 洪水橋新發展區 |
4、2029-30年度資助出售房屋（市區供應收縮）
| 項目 | 區議會分區 | 伙數 | 位置／交通要點 | 周邊配套 |
| 東涌第133C區（房委會） | 離島區 | 2,600 | 東涌新市鎮擴展，鄰近東涌站 | 東涌北發展 |
| 魷魚灣村道（房委會） | 西貢區 | 2,700 | 將軍澳南延區 | 將軍澳南 |
| 樟木頭第1號地盤（房委會） | 大埔區 | 1,700 | 大埔樟木頭，鄰近大埔站／太和站 | 大埔超級城 |
| 頌雅路西第一期（房委會） | 大埔區 | 900 | 大埔頌雅路 | 大埔市鎮 |
| 宏昌工廠大廈重建（房委會） | 深水埗區 | 1,200 | 深水埗／長沙灣交界 | 西九龍核心 |
| 國瑞路（房委會） | 荃灣區 | 1,800 | 荃灣西站至荃灣站之間 | 荃灣廣場、如心廣場 |
| 寶石湖路（房委會） | 北區 | 1,900 | 上水寶石湖路一帶，鄰近上水站 | 上水貨場 |
| 元龍街（房協） | 元朗區 | 700 | 元朗市內，鄰近元朗站／朗屏站 | 元朗大馬路、西鐵沿線 |
5、2030-31年度資助出售房屋（市區無新居屋落成）
| 項目 | 區議會分區 | 伙數 | 位置／交通要點 | 周邊配套 |
| 皇后山擴展用地（房委會） | 北區 | 4,400 | 鄰近皇后山站（北環線） | 皇后山邨擴展 |
| 百勝角路（房委會） | 西貢區 | 3,000 | 將軍澳百勝角 | 將軍澳工業村 |
| 粉嶺北新發展區第13區（房委會） | 北區 | 1,900 | 粉嶺北（北環線） | 粉嶺北新發展 |
| 粉嶺北新發展區第14區（房委會） | 北區 | 1,800 | 粉嶺北（北環線） | 粉嶺北新發展 |
| 樟木頭第2號地盤（房委會） | 大埔區 | 1,800 | 大埔樟木頭 | 大埔超級城 |
| 頌雅路西第二期（房委會） | 大埔區 | 600 | 大埔頌雅路 | 大埔市鎮 |
6、2031-32年度資助出售房屋（市區供應回升）
| 項目 | 區議會分區 | 伙數 | 位置／交通要點 | 周邊配套 |
| 前茶果嶺高嶺土礦場（房委會） | 觀塘區 | 2,100 | 茶果嶺一帶，鄰近觀塘／藍田 | 觀塘商貿區、茶果嶺海濱 |
| 加惠民道第二期（房委會） | 中西區 | 1,100 | 堅尼地城加惠民道 | 港島西海濱、港大西區 |
| 澤安道南（房委會） | 深水埗區 | 900 | 石硤尾／澤安邨一帶 | 西九龍核心 |
| 茶果嶺第一期地盤戊（房協） | 觀塘區 | 900 | 茶果嶺一帶 | 觀塘商貿區 |
| 竹園聯合村第二期地盤甲（房協） | 黃大仙區 | 900 | 竹園一帶，鄰近黃大仙站 | 黃大仙區 |
| 阿公岩道（房協） | 東區 | 600 | 筲箕灣阿公岩 | 港島東 |
| 古洞北新發展區第26區（房委會） | 北區 | 2,400 | 古洞北新發展區（北環線） | 古洞北新發展 |
| 古洞北新發展區第20區（房委會） | 北區 | 1,900 | 古洞北新發展區（北環線） | 古洞北新發展 |
| 洪水橋／廈村新發展區4-5號地盤（房委會） | 元朗區 | 3,200 | 洪水橋新發展區，鄰近洪水橋站（屯馬線） | 洪水橋新發展 |
| 洪水橋／廈村新發展區4-24號地盤（房委會） | 元朗區 | 2,700 | 洪水橋新發展區，鄰近洪水橋站（屯馬線） | 洪水橋新發展 |
| 洪水橋／廈村新發展區4-4號地盤（房委會） | 元朗區 | 2,400 | 洪水橋新發展區，鄰近洪水橋站（屯馬線） | 洪水橋新發展 |
| 洪水橋／廈村新發展區4-3號地盤（房委會） | 元朗區 | 1,700 | 洪水橋新發展區，鄰近洪水橋站（屯馬線） | 洪水橋新發展 |
| 新田科技城第1C區第一期（房協） | 元朗區 | 800 | 新田科技城一帶 | 新田科技城 |
| 東涌第122區（房協） | 離島區 | 1,600 | 東涌新市鎮擴展，鄰近東涌站 | 東涌北發展 |
上述項目中，位於港島及九龍市區者於2030-31年度並無新供應，至2031-32年度才回升至約6,500伙；其後年度相關供應則要視乎新一輪規劃公布。
三、買家必睇！3 條居屋上車出路建議
面對未來供應變化，有意購買市區居屋的買家，可按自身資金、通勤需要及入伙時間，考慮以下 3 條上車路線：
出路 1：市區樓花（兼顧地段與配套）
若目標是市區生活圈，未推售的市區樓花（合共約 15,500 伙）是核心首選：
- 短期樓花（2026-29 年落成）：包括啟德跑道區與啟德坊項目（如啟德2B1、2B3、啟陽苑）、觀塘碧雲道地盤甲（2,400 伙）及業安工廠大廈（2,300 伙）。交通鄰近港鐵站，生活配套完善。
- 長期樓花（2029-32 年落成）：包括深水埗宏昌工廠大廈（1,200 伙）、前茶果嶺高嶺土礦場（2,100 伙）及港島堅尼地城加惠民道第二期（1,100 伙）。
出路 2：新界軌道盤（追求空間與長線潛力）
2031-32 年度起，新界新發展區將迎來大批鐵路沿線居屋落成（約 16,700 伙）：
- 洪水橋／廈村新發展區：4個地盤合計提供 10,000 伙，為新界最大供應庫。
- 古洞北新發展區：2個項目提供 4,300 伙，緊貼未來北環線規劃。
- 優勢與代價：樓價門檻相對較低，相同預算可換取較大居住空間；但需留意區內交通設施陸續進駐前的通勤時間成本。
出路 3：善用「白居二」進駐二手第二市場
如果無法等待長達數年的樓花期，透過「白居二」購買二手未補價居屋是極具彈性的選擇：
- 即時入伙：免去建期變數，全港港九新界均有現樓選擇。
- 按揭擔保期延長效益：房委會已將新舊居屋按揭擔保期延長至 50 年。不少屋苑樓齡雖高，但只要在擔保期內，白居二買家仍有機會申請最高 9成按揭及最長 30年還款期。
- 提醒：二手房協樓標準按揭成數通常為 7成。買家如申請高成數按揭（例如90%），須經按揭保險公司辦理，並提交充足入息證明，以通過較嚴格的供款與入息比率（DTI）審查。
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四、居屋按揭部署時間表
階段一：揀樓前準備（資金與入息評估）
- 籌備首期：房委會居屋綠表最低 5% 首期，白表最低 10%。
- 入息評估：金管局現已取消按揭壓力測試。房委會項目在擔保期內，一般只需申報家庭入息即可（視乎個別銀行要求）；而房協項目因無政府擔保，必須提供足夠入息證明，並嚴格通過「供款與入息比率（DTI）」（一般上限為 50%）的審查。
了解供款與入息比率（DTI）>>>>>【按揭計算2026】入息未能通過銀行審批點算好？6招輕鬆通過DSR供款比率門檻
階段二：揀樓及簽約（揀樓當日）
- 繳付訂金（一般為樓價 5%至10%），取得房委會／房協發出的「選樓通知書」及買賣合約。
階段三：申請按揭（關鍵比價期）
- 一手樓：建議於預計入伙前 3個月 開始辦理。
- 白居二：簽署臨時買賣合約後 1–2星期內 辦理。
階段四：簽署按揭信（遞交後 2至4 星期）
- 對比各銀行批核條件（利率、現金回贈、罰息期限制），選擇最佳方案並簽署 Offer Letter。
階段五：律師樓成交上會（成交日）
- 銀行撥款至律師樓，完成交樓手續，繳付印花稅及律師費等雜費。
五、常見問題 FAQ
房委會居屋綠表最高按揭成數 95%，即首期由樓價 5% 起；白表最高 90%，即首期由樓價 10% 起。若屬房協資助出售房屋（如樂啟軒、啟德2B1等），買家透過申請按揭保險，同樣可做最高 90%（白表）至 95%（綠表）按揭。實際批核與首期要求以銀行及按保公司最終決定為準。
房委會居屋綠表最高按揭成數 95%，即首期由樓價 5% 起；白表最高 90%，即首期由樓價 10% 起。若屬房協資助出售房屋（如樂啟軒、啟德2B1等），買家透過申請按揭保險，同樣可做最高 90%（白表）至 95%（綠表）按揭。實際批核與首期要求以銀行及按保公司最終決定為準。
房委會居屋綠表最高按揭成數 95%，即首期由樓價 5% 起；白表最高 90%，即首期由樓價 10% 起。若屬房協資助出售房屋（如樂啟軒、啟德2B1等），買家透過申請按揭保險，同樣可做最高 90%（白表）至 95%（綠表）按揭。實際批核與首期要求以銀行及按保公司最終決定為準。
房委會二手居屋按揭主要視乎剩餘擔保期。在 50 年擔保期新政下，樓齡 34 年或以下的單位，一般較易協助爭取最高 90% 按揭及 30 年還款期。若樓齡較舊或已過擔保期，銀行可能需要降低按揭成數或縮短年期。至於房協二手單位，標準按揭成數最高為 70%，如需做到最高 90%，必須額外申請按揭保險。
房委會二手居屋按揭主要視乎剩餘擔保期。在 50 年擔保期新政下，樓齡 34 年或以下的單位，一般較易協助爭取最高 90% 按揭及 30 年還款期。若樓齡較舊或已過擔保期，銀行可能需要降低按揭成數或縮短年期。至於房協二手單位，標準按揭成數最高為 70%，如需做到最高 90%，必須額外申請按揭保險。
房委會二手居屋按揭主要視乎剩餘擔保期。在 50 年擔保期新政下，樓齡 34 年或以下的單位，一般較易協助爭取最高 90% 按揭及 30 年還款期。若樓齡較舊或已過擔保期，銀行可能需要降低按揭成數或縮短年期。至於房協二手單位，標準按揭成數最高為 70%，如需做到最高 90%，必須額外申請按揭保險。
不需要。金管局已全面取消按揭壓力測試。現時銀行主要審核「供款與入息比率（DTI）」，每月供款不得超過家庭每月總入息的 50%。房委會居屋在擔保期內，審批相對簡便；但房協項目或已過擔保期的舊居屋，買家必須提供足夠的入息證明文件的審查。
不需要。金管局已全面取消按揭壓力測試。現時銀行主要審核「供款與入息比率（DTI）」，每月供款不得超過家庭每月總入息的 50%。房委會居屋在擔保期內，審批相對簡便；但房協項目或已過擔保期的舊居屋，買家必須提供足夠的入息證明文件的審查。
不需要。金管局已全面取消按揭壓力測試。現時銀行主要審核「供款與入息比率（DTI）」，每月供款不得超過家庭每月總入息的 50%。房委會居屋在擔保期內，審批相對簡便；但房協項目或已過擔保期的舊居屋，買家必須提供足夠的入息證明文件的審查。
最長還款期可達 30年。實際還款期視乎借款人年齡、樓齡及銀行審批而定。
最長還款期可達 30年。實際還款期視乎借款人年齡、樓齡及銀行審批而定。
最長還款期可達 30年。實際還款期視乎借款人年齡、樓齡及銀行審批而定。
主要差異在於「政府擔保」。房委會居屋享有最長 50 年政府擔保，期內免按揭保費，且入息審查較寬鬆；房協項目完全沒有政府擔保，買家若要做高成數按揭（8成以上），必須自行申請按揭保險、繳付保費，並嚴格通過 DTI 入息審查。建議申請按揭前先向中原按揭專家了解個別項目的批核準則。
主要差異在於「政府擔保」。房委會居屋享有最長 50 年政府擔保，期內免按揭保費，且入息審查較寬鬆；房協項目完全沒有政府擔保，買家若要做高成數按揭（8成以上），必須自行申請按揭保險、繳付保費，並嚴格通過 DTI 入息審查。建議申請按揭前先向中原按揭專家了解個別項目的批核準則。
主要差異在於「政府擔保」。房委會居屋享有最長 50 年政府擔保，期內免按揭保費，且入息審查較寬鬆；房協項目完全沒有政府擔保，買家若要做高成數按揭（8成以上），必須自行申請按揭保險、繳付保費，並嚴格通過 DTI 入息審查。建議申請按揭前先向中原按揭專家了解個別項目的批核準則。
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