「供平過租」VS「租平過供」不單是比較供款和租金(下)

28/09/2022
標籤: 樓按澄語

     上期談及現時市場所指供平過租及租平過供的情況,但事實上,選擇供樓與租樓不應單單是月供和月租金額的比較。

 

     租金屬於純支出,而在供樓金額中,一部份是利息支出,另一部份則屬於本金。以一個單位售價650萬為例,承造6成按揭,25年還款期,以現時按息約2.625%計*,月供約$15,664,而此單位之每月租金為$14,300,單看月供貴過月租;但在每月供款中,利息占46%,即利息支出實質是$8,531,餘下46%約$7,133屬本金。若純以支出作比較,上述單位現時按息支出低於租金約40%,這是以另一角度去看「供平過租」。當然,置業人士需要準備首期,亦需負擔厘印費,按月除了供樓,亦有恆常開支如差餉、地租(部份物業無需地租)及管理費。故此,供樓與租樓從來不就是簡單比較每月供款和租金,而是需作全盤考慮包括首期及開支的比較及預算、還款及持貨能力、對後市的看法、長短線換樓計畫,以及流動資金對比資產價值等。

 

     租樓的好處是所需成本少,無需籌措首期及厘印費,只需預備按金及支付每月租金,租金一般已包括管理費、差餉、地租。換言之,租客可保留更充裕的流動資金實現其他計畫,亦無需承擔樓價下跌的風險,租約期滿可因應需要(例如工作或子女上學地點的變動)選擇搬遷。不過,租住單位雖則彈性較大,但卻沒有長遠定居的保證,業主或年年加租,又或基於自用或其他原因於完約後收回單位。租客亦不能按自己喜歡的風格裝修單位,而相信較多人不喜歡租樓的原因是,租金純屬支出,不能如買樓般可累積資產財富。租客租樓20年就只是淨付出租金,但業主供樓20年猶如儲蓄,或已供滿層樓,擁有全部業權,可將單位留給後人。

 

     買樓一直是很多港人的目標,不少人均希望擁有自己的安樂窩,入市後單位可作居住用途,亦附有投資價值,當樓價平穩向上,業主便可坐享財富升值,又或可透過物業升值而獲得更充裕的首期更換面積大些或較理想的單位;但當然,業主亦需承擔樓價一旦下跌的風險,又或者需有持貨能力或承受樓價波幅的準備,例如近五年來樓價有升有跌,持續出現上落波幅,但長線而言現時樓價仍較五年前平均上升約16%。

 

 

上文轉載自經濟日報地產站專欄

中原按揭董事總經理王美鳳

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