港P上調0.125厘少於預期 料年底按息約3%附近水平
17/10/2022
美國聯儲局自今年3月開展加息周期，剛於9月下旬公布再加息0.75厘，年內息率加幅已達3厘。隨着美息持續上升，反映銀行資金成本及與樓按相關的1個月港元拆息已升至約2.6%逾兩年半新高，與期時最優惠利率(P)息差已收窄至2.4厘，過往H/P息差收窄至低於3厘已具條件加P，結果銀行公佈上調最優惠利率(P)0.125厘，較市場預期之0.25厘來得溫和。加P後之市場按息介乎2.625%至2.875%，以平均按揭額約500萬元為例，以0.125厘之加幅計，二手物業按息低至2.725%，30年還款期之每月供款增加$329至$20,346，加幅1.7%。
香港採聯繫匯率制度，港元與美元掛勾，原則上港息會跟隨美息走勢，今年美息已上升3厘，為何港P現時僅上升0.125厘?本欄早期已曾提及有關環球寬鬆貨幣政策以至高水平銀行體系結餘減慢了本港加P步伐的情況。而由於對上一次息率調整周期，港P沒有跟足美息加幅及減幅，故此當美國加息初期，港P未具條件上調，而是港元拆息率先上升，而拆息累積一定升幅後港P才有上調壓力。事實上，雖然港P僅上調0.125厘，但今年與樓按相關的1個月拆息已累計上升約2.45厘，而實際按息由年初約1.5%升至現時達2.875%，加幅約1.375厘。
雖然本港銀行結餘已由去年4,575億元歷史高位回落至現時約1,250億元，但仍屬於充裕水平，以致加息初期P加幅仍然溫和。然而，參考2004至2006年加息周期，追加P情況曾經出現，當年2005年5月初美國加息0.25%，當時港P在3月加息後未有再即時跟隨，但1個月拆息在5月初之1.8%逐步升至5月23日達3%水平，銀行追加P 達0.5厘。由於美國於今年餘下議息期仍較大機會繼續加息，聯儲局利率點陣圖顯示今年底美國聯邦基金利率升穿4%，較年中預則之3.4%為高，是次美國為着應對高通脹問題而提速加息，年內港美息差將再拉闊促使銀行結餘進一步下降及拆息將進一步上升，年內港P有機會再次上調，預料今年港P加幅不多於0.5厘，年底按息將處於約3厘附近低水平；過往30年平均按息約4%，寬鬆貨幣政策QE年代前即2008年前之十年平均按息為5%，在過往歷史仍屬低水平，對供樓負擔之影響仍屬大眾接受幅度。
上文轉載自經濟日報地產站專欄
中原按揭董事總經理王美鳳
