【按揭智库】压力测试‧基础篇 压力测试计算方法

香港有不少人发奋努力工作，目标只为买一个安乐窝。小编是过来人，深深明白用尽毕生积蓄买楼上车，绝对系不容有失，所以今次就嚟个小课堂，教教大家点计收入同埋银行有咩批核准则啦！

如何计算还款能力

现时市场处于加息周期，H按年息约已过封顶息率，但银行计算还款能力时，唔会以这个利率去计，一般会以H按之封顶息率即现时主要是3.625%厘作标准。另外，普通计数机系计唔到按揭月供，可利用中原按揭计算机，简单输入贷款额、利率、年期等就可以准确地计出月供供款。

 

按揭审批包含对按揭物业及申请人还款能力的评估，在评估还款能力方面，需要符合金管局两大准则才获银行批出贷款：

 

(1.) 「供款占入息比率」?

 

「供款占入息比率」(Debt Servicing Ratio 简称DSR) 是银行对申请人的基本入息要求，计法是每月总供款金额不超过入息50%(即一半)可获通过。例如月入$40,000，每月供楼亦供车共$15,000，少于月入之一半，所以合乎这个要求。

重要提点: 银行H按用封顶息率计每月供款

如果是H按用家，银行批核按揭时会以H按之封顶息率(即现时主要是3.625厘(P-2.5%; P:6.125%)计算每月供款。

 

(2.)「压力测试」

压力测试 (Stress Test，简称压测) 是银行评估申请人可承受嘅还款压力，计法是以现时按息加2厘(以H按为例，就是将H按封顶息率3.625厘加2厘，即5.625厘计算)按揭供款，而在这个假定下，每月总供款金额可超过入息60%。

*香港金融管理局于(9月23日）宣布放宽按揭「压力测试」要求，假定升幅要求由3厘减至2厘。

 

延伸阅读:【2022压力测试新旧对照】新压测通过更easy?最低月入要求变化？月入一万可供多几多？

 

重要提点: 要过压测才获通过

由于过压测难度大些，所以基本上用家只需计算自己是否通过压测，便可了解是否合乎银行要求的供款能力

 

计算入息要求其实以「过压测」为准

举个例子：陈生首置购入一个$800万单位自住，借6成，即$480万，还款期30年。从下图表可见，「供款占入息比率」和「压力测试」的最低入息要求不同，分别是$43,781和 $46,053。基于银行会视乎客人是否能通过压力测试最低入息要求，所以这个案陈生只需计算自己收入是否能达$46,053，这样便才能通过银行审批。 

	供款占入息比率 (月供唔超过收入50%)	压力测试 (月供唔超过收入60%)
楼价	$800万
贷款额	$480万 (6成)
按揭年期	30年
计算利率	3.625% (H按封顶)	5.625% (+2厘计)
按揭月供	$21,890	$27,632
最低入息要求	$43,781	$46,053 ü

 

有其他贷款又点计？

除了计新造按揭外，如本身已持有其他物业按揭、私人贷款、车会、税贷等等，无论你系抵押人、借款人或担保人，这些贷款月供一样会计入你嘅负债，直接削弱你嘅还款能力，同时「供款占入息比率」和「压力测试」亦会有所影响，因此建议申请按揭前，可考虑先偿还债务，以便更容易通过银行审批。Facebook啦！

 

如果想更深一步了解压力测试计法和银行批核标准，欢迎打嚟中原按揭热线 2889 2886 又或继续留意我哋网站同Facebook啦！

 

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