7成 vs 9成按揭比较2026：首期、按揭保费、月供及利息差几多？｜800万物业试算
AI 摘要
买楼选择7成还是9成按揭，主要分别是首期、按揭保费及还款成本。以800万港元物业为例，7成按揭首期为240万元，9成按揭首期为80万元，相差160万元，未计其他置业费用。相同利率及还款年期下，7成按揭的贷款额较低，每月供款及总利息一般较少；9成按揭可减少首期支出，但须符合按揭保险资格，并支付保费。如把保费加借入贷款，亦会增加供款及利息。比较两者时，须一并考虑现金储备、还款能力及日后转按安排，实际条款以银行及按保公司审批为准。
买楼是人生重要决定，但在选择按揭成数时，不少准买家都会面临两难：到底应该尽借9成保留现金周转，还是做7成按揭将利息开支悭到尽？
其实，7成与9成按揭各有独特优势，没有绝对的好坏，关键在于哪一种财务方案最符合你现阶段的理财目标：
- 9成按揭 (轻松上车、资金灵活)：用最低首期实现置业梦，保留资金作生意周转、投资或家庭备用金。
- 7成按揭 (稳健省息、无负担供款)：免去按揭保费，每月供款更轻松，长远节省数十万利息。
本文将为你计算两种方案的成本，并拆解如何善用理财工具实现「既保留资金、又节省利息」！
一、 一图睇清：7成vs 9成按揭分别？首期、按保、用途及审批比较
| 比较项目 | 7成按揭 | 9成按揭 |
| 首期要求 | 楼价30% | 楼价10% |
| 按揭保费 | 毋须支付 | 须支付按揭保费 (可选一次过缴付或加借入月供） |
| 审批机构 | 银行独立审批 | 银行+按保公司 双重审批 |
| 物业用途 | 自住、出租皆可 | 只限自住 |
| 适合对象 | 受薪人士、自雇人士、非固定收入人士、投资者等 | 首次置业人士、固定受薪人士等 |
二、 800万物业实测：首期、月供及按揭利息相差几多？
以首次置业购入 $800 万物业（按揭30年、实际按息 3.25%）为例，两种方案能为你带来不同的财务效益：
| 比较项目 | 9成按揭 | 7成按揭 | 相差 |
| 首期 | $80 万 | $240 万 | 相差$160万 |
| 按揭保费 | 约$18万 (贷款额之2.5%) | / | 7成免付保费 |
| 总贷款额 | $738 万 (连按揭保费) | $560 万 | / |
| 每月供款 | 约 $32,118 | 约 $24,372 | 9成每月供多约$7,746 |
| 30年总利息 | 约 $418 万 | 约 $317 万 | 7成节省约$101万 |
*注：上述例子仅供参考，实际保费折扣、利率及批核结果须视乎申请人条件及按保公司最新公布为准。
拓展阅读>>>>>【按揭保费2026】9张保费表点睇？75%按揭免保费、65折及退保攻略
客人可根据自身财务状况去考量：
1. 选择 9 成按揭的好处：轻松付首期，留足现金做后盾
- 首期大减 $160 万：只需 $80 万即可拥有自己的物业！
- 现金留在手：省下的 $160 万首期，可用作装修、生意周转或投资理财，手头多个钱防身，家庭理财更灵活应对不时之需。
2. 选择 7 成按揭的好处：每月供款更轻松，长远帮你赚回利息
- 省下约 $18 万按保费用：完全毋须额外购买按揭保险。
- 每月供款少约 $7,746：减轻日常生活开支压力。
- 30年总利息省下约 $101 万：长远帮你悭走百万利息，极速降低置业成本！
三、 善用 Mortgage-Link，实现「低息＋高资金弹性」
选择了 9 成按揭，就只能白白多付利息吗？答案是不一定！9成按揭关键是利用高存息户口的存款利息，抵销部分按揭利息，同时保留资金提取弹性。
现时银行普遍提供 Mortgage-Link（高存息户口） 予按揭客户。该户口的存款利率与按揭利率完全相同（存息上限一般为按揭余额的 50% 至 60%）。
如果你选用 9 成按揭，可以将原本准备用于 7 成首期的备用资金（如 $100 万）存入 Mortgage-Link 户口。这样既能随时提取资金应对不时之需，又能用存款利息对冲按揭利息，同时享受「高资金弹性」与「低利息开支」！
四、 9成按揭有甚么申请条件？按揭成数与按保门槛一览（金管局最新指引）
香港银行的一般住宅按揭成数上限为70%。若买家希望借取高于7成的贷款，必须透过按揭保险计划（Mortgage Insurance Programme，简称 MIP）申请。
9成按揭并非人人可以申请。申请9成按揭除了一般入息要求外，还须满足以下基本条件：
1. 物业必须作自用用途。
2. 申请人必须为固定收入人士(申请8成以上按揭)。
3. 申请时于香港不可持有任何其他住宅物业。
| 楼价上限 | 银行按揭计划 | 按揭保险计划 |
| $1,000万 或以下 | 7成 | 9成 |
| $1,000万以上 至 $1,125万以下 | 8成 至 9成 (贷款额上限$900万) | |
| $1,125万 至 $1,500万 | 8成 | |
| $1,500万以上 至 $1,715万 | 7成 至 8成 (贷款额上限$1,200万) | |
| $1,715万以上 | 7成 |
以上资料仅供参考并设有特定申请及批核准则，一概以金管局最新公布及银行/按保最终审批为准。
六、 罚息期后转按：当初借7成与9成有何分别？罚息期后估价、补差额与「甩按保」比较
过渡了2至3年罚息期后，若想申请「转按」套现或减息，当初选择 7成与9成按揭日后转按的分别，主要涉及剩余本金、最新物业估价，以及是否需要「甩按保」。可从以下两种情况比较：
• 当初做 7 成按揭（转按门槛低）： 初始贷款额较低，供款数年后本金进一步减少。即使物业估价微跌，只要「剩余本金 ≤ 最新估价的 7成」，即可轻松免补钱转按至其他银行，甚至有机会套现。
• 当初做 9 成按揭（转按需考虑估价与「甩按保」）： 若想「甩按保」转为普通 7 成按揭，物业估价必须升至足够水平。若遇到楼市调整、估价不足时，买家可能需要即时筹措数十万元现金「补差额」才能顺利转按。
拓展阅读>>>>>【按揭必知】提早还款要罚息？全数还款vs部分还款点样计？
七、 7成vs 9成按揭常见问题 FAQ
可以，这过程称为「甩按保」转按。 当物业升值或已还清部分本金，令剩余贷款额降至物业现值 7 成或以下时，即可转按至其他银行并退回部分按保。若在指定期内转按，按保公司会按比例退还保费（首年退 40%、两年内退 25%、三年内退 15%）。
可以，这过程称为「甩按保」转按。 当物业升值或已还清部分本金，令剩余贷款额降至物业现值 7 成或以下时，即可转按至其他银行并退回部分按保。若在指定期内转按，按保公司会按比例退还保费（首年退 40%、两年内退 25%、三年内退 15%）。
可以，这过程称为「甩按保」转按。 当物业升值或已还清部分本金，令剩余贷款额降至物业现值 7 成或以下时，即可转按至其他银行并退回部分按保。若在指定期内转按，按保公司会按比例退还保费（首年退 40%、两年内退 25%、三年内退 15%）。
不一定。买家可选以下两种支付方式：
- 一次过清付： 在收楼时以一次过支付，通常可享有较高的按保保费折扣。
- 加借入按揭（最常用）： 将保费并入贷款总额分期摊还，虽然每月供款会微微增加，但能最大程度减轻成交时的负担。
不一定。买家可选以下两种支付方式：
- 一次过清付： 在收楼时以一次过支付，通常可享有较高的按保保费折扣。
- 加借入按揭（最常用）： 将保费并入贷款总额分期摊还，虽然每月供款会微微增加，但能最大程度减轻成交时的负担。
不一定。买家可选以下两种支付方式：
- 一次过清付： 在收楼时以一次过支付，通常可享有较高的按保保费折扣。
- 加借入按揭（最常用）： 将保费并入贷款总额分期摊还，虽然每月供款会微微增加，但能最大程度减轻成交时的负担。
7成与9成按揭在入息要求及审批安排上有分别。
- 7 成按揭：由银行独立审批，弹性较大。自雇人士、佣金收入者或非首置买家均可申请，只需通过供款与入息比率（DSR，上限一般为50%）。
- 9 成按揭：经由银行及按保公司严格审批，一般要求申请人必须为固定收入人士，且在港不可持有其他住宅物业，同样须符合 DSR 供款与入息比率要求。
7成与9成按揭在入息要求及审批安排上有分别。
- 7 成按揭：由银行独立审批，弹性较大。自雇人士、佣金收入者或非首置买家均可申请，只需通过供款与入息比率（DSR，上限一般为50%）。
- 9 成按揭：经由银行及按保公司严格审批，一般要求申请人必须为固定收入人士，且在港不可持有其他住宅物业，同样须符合 DSR 供款与入息比率要求。
7成与9成按揭在入息要求及审批安排上有分别。
- 7 成按揭：由银行独立审批，弹性较大。自雇人士、佣金收入者或非首置买家均可申请，只需通过供款与入息比率（DSR，上限一般为50%）。
- 9 成按揭：经由银行及按保公司严格审批，一般要求申请人必须为固定收入人士，且在港不可持有其他住宅物业，同样须符合 DSR 供款与入息比率要求。
不可以，但有例外！ 银行计算按揭现金回赠时，一般只会以7成贷款额（基本按揭上限）为基准，由按保公司承保的额外2成部分并不会产生额外回赠。
不过，部分银行偶尔会针对高成数按揭推出特别推广，提供额外的奖赏，建议申请前先向按揭顾问或银行查询最新优惠，争取最大权益！
不可以，但有例外！ 银行计算按揭现金回赠时，一般只会以7成贷款额（基本按揭上限）为基准，由按保公司承保的额外2成部分并不会产生额外回赠。
不过，部分银行偶尔会针对高成数按揭推出特别推广，提供额外的奖赏，建议申请前先向按揭顾问或银行查询最新优惠，争取最大权益！
不可以，但有例外！ 银行计算按揭现金回赠时，一般只会以7成贷款额（基本按揭上限）为基准，由按保公司承保的额外2成部分并不会产生额外回赠。
不过，部分银行偶尔会针对高成数按揭推出特别推广，提供额外的奖赏，建议申请前先向按揭顾问或银行查询最新优惠，争取最大权益！
可以。 无论选择「即供付款」还是「建筑期付款」，符合资格的高成数按揭均可申请最高 9 成按揭。但若选用即供楼花，通常要求物业能在指定期限内（如 12 个月内）落成。
可以。 无论选择「即供付款」还是「建筑期付款」，符合资格的高成数按揭均可申请最高 9 成按揭。但若选用即供楼花，通常要求物业能在指定期限内（如 12 个月内）落成。
可以。 无论选择「即供付款」还是「建筑期付款」，符合资格的高成数按揭均可申请最高 9 成按揭。但若选用即供楼花，通常要求物业能在指定期限内（如 12 个月内）落成。
八、 7成还是9成按揭？置业前应如何选择？从现金流、收入稳定性与长远规划作选择
选择7成还是9成按揭没有绝对答案：7成按揭需要较多首期，但毋须支付按揭保费，供款及利息开支较低；9成按揭首期较少，可保留更多现金，但须承担按保及较高贷款额带来的成本。
关键在于自身的现金流需求、职业收入稳定性及长远财务规划。置业按揭涉及银行估价、按揭成数、入息审批及按揭保险等多项变数。买家在签署买卖合约前，建议先向中原专业按揭顾问查询，做好预算规划。
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