遇上「遗产楼」 入市上会前注意什么? (下)
上期提及业主未有立下遗嘱的「遗产楼」按揭事宜，今期再续。若果业主在生前已立下有效遗嘱，这代表遗产物业已按遗嘱有指定继承人，那便需按已有遗嘱的法定程序申办「遗嘱认证」(Probate)，并于土地注册处登记。「遗嘱认证」主要由法院确定遗嘱有效，并确立「遗嘱执行人」(executor)，「遗嘱执行人」已获授权根据遗嘱管理遗产包括出售遗产物业，故此银行一般已可接受有关按揭申请。
但需留意，不同银行对于遗产物业的审批方式及取态不一，如有存疑应在入市前先向按揭转介公司确定银行意向或申请条件。简单来说，若果「遗产楼」之相关法律手续未完成，买入单位后申请按揭或会被拒；手续已办妥的话，银行一般可受理按揭申请。有买家担心买入「遗产楼」会涉及业权不清或遗产争拗，原则上若遗产手续文件完成，银行亦接纳有关按揭申请，买入「遗产楼」不等于会出现问题。至于业权状况，跟一般物业买卖情况无异，买方律师检查业权「睇契」本属于买卖程序一环，若属正常良好业权，律师会向银行确定业权状况，银行若已成功批出按揭原则上便可如常放款完成交易；但若然个别情况出现例如业权不清或争议，那已属于业权状况上再需处理之问题。
若果是多于一名业主的物业，较常见以联权共有(Joint Tenancy)或分权契(Tenancy in Common)的方式持有，联权共有俗称长命契，较常见是夫妇持有物业的方式，以夫妇2人为例，倘若其中一位业主过身，在生的另一位业主便会自动拥有100%业权。故此，长命契业主之间的业权转让无须遗产承办手续，其中一位业主去世，业权自动转让至在生之业主，当中只须将死亡证登记在土地注册处。
若以分权契持有物业，代表业权已分为指定比例由两位或多位业主持有，例如3人分别持有业权之30%、40%及30%，合共100%，每人持有之业权份额均可独立分割处理，例如其中一人过身，他持有之30%份额业权成为遗产，按照其有遗嘱或无遗嘱方式办理遗产手续。
