【2026 报税攻略】供楼利息扣税懒人包：每年最高悭 $12 万！「20 个名额」点用最划算？

一年一度的报税季正式展开！

随著2026年按揭息率回落至3.25%，业主供楼负担虽减轻，但在申请「居所贷款利息扣税」时更需精打细算。供楼利息扣税每人一生仅20个名额，哪一年申请才最划算？中原按揭为大家整理了2026最新的报税时间表、利息扣除上限、挑选「最佳扣税年」方法及常见问题，助你每年节省高达$12万税！

纳税人记得留意截止日期，建议使用 「税务易 (eTAX)」 网上报税，可自动获取额外一个月的宽限期。

想成功申请扣税并「悭到尽」，业主必须先知道自己是否符合「居所贷款利息扣税」资格及了解计算重点：

并非所有按揭利息都能扣税。纳税人必须是香港境内住宅物业的业主（不论是唯一业主或联名持有），且该物业必须是其主要居所。
中原按揭提提你︰出租物业、工商舖，或是尚未入伙的「楼花」，均不可申请此项扣税。

2025/26税季的扣税额度已因应2023年的施政报告而调升，特别是针对有新生子女的家庭：

• 基本扣除额： 每年上限 $100,000。
• 新生子女额外加码： 为鼓励生育，若同住子女于 2023 年 10 月 25 日或以后出生并符合资格，纳税人的扣税上限将提升至 $120,000（额外增加$2万），这项加强版优惠期长达19个课税年度。

扣税额是按业主该年度实际支付给银行的按揭贷款「纯利息」计算，不包括偿还本金的部分。若该年利息支出超过法定上限（$10万或$12万），亦只能按上限扣除。注意，按揭利息会随还款期增加而逐年递减，申报时应以银行发出的「按揭年结单」或「供款月结单」数据为准。

每名纳税人一生中，最多可享有20个课税年度的利息扣除权。一旦用完这20个名额，未来即使再购买新物业或申请按揭，亦不可再作出税务扣减。

这20年的扣税期并不需要连续使用。纳税人可以自由决定想要申请的年度，根据收入高低、息率走势及物业变动，弹性决定在哪一年申请扣税，灵活配置用尽扣税优惠。

很多业主常有错觉，以为只要有供楼就能扣足 $10万税。事实上，能否用尽扣税额，当中受不同因素影响，包括当下息率水平及未来走势、按揭余额及年期、换楼与转按的长远规划、入息状况等。

作为参考，假设以现时市场主要按息3.25％计算，以下按揭额将可「用尽」扣税额︰

• 基本扣税上限 ($100,000)：

你的贷款余额需达到约 $310 万，首年利息支出才刚好触及 $10万水平。

• 新生子女优惠上限 ($120,000)：

贷款余额需高达约$370万，才能悉数扣除 $12 万的利息支出。

如果你的贷款额低于上述数字，意味著即使你申请扣税，也无法百分之百消耗掉当年的配额。

中原按揭专业分析：由于按揭利息计法是「息随本减」，供楼初期的利息比例较高，以上例子的第二年利息约减少2%。因此，业主每个税务年度都应重新审视自己的供款利息，查看该年度实际按息支出是否较贴近或用尽扣税额来决定是否使用优惠。

对于上车人士来说，由于按揭以息随本减方式计算利息，刚开始的数年按揭利息比例较高，可以用足扣税额的机会亦较大。

由于纳税人享有长达20年扣税期，如果希望减轻当前税务负担，不妨可以先申请有关扣税优惠。

业主可按实际财务情况及置业计划决定是否使用扣税额。

假设剩余按揭额$200万、尚余10年还款期、按息以3.25%计算，一年按揭利息约$62,452，并未可用尽$10万扣税额。

相对于现时新造按揭平均按揭贷款$500万、按揭年期30年，同样按息以3.25%计算，首年利息支出约$161,018万，可用尽$10万基本扣税额。

如果业主打算短期内将换楼，所需要的按揭额就会较大，用足扣税额的机会亦会提高，所以供楼利息扣税的配额可以留待之后换楼再用。

例子：

是。
使用供楼扣税额的条件是物业必须已是纳税人的主要居所，如果按揭物业属于楼花，并未供入伙居住、又或物业属于工商舖类别，均不可用作扣税。

可以，但只计转按后非套现的按揭利息。
近年流行转按套现或现契物业套现，如果转按后50%贷款额属于主要居所的按揭，其余50%贷款额属于套现出来的资金，以用作投资或其他用途，那么业主只可计算一半按揭利息作为扣税额。

可以，但只限位于自住物业内的自用车位。

须配合该自住物业一同申请「居所贷款利息」扣减，独立持有的车位的贷款利息不会被接纳。

以单人持有物业，可得到最高扣税额。
单人持有物业的业主可自己一人用尽$10万基本扣税额；若是以联名方式持有物业，不论按揭供款是否只由一人负担，每人可扣除之款额分别只限于$5万。

至于两夫妇各自拥有一所物业，却不等于两人皆可使用$10万扣税额，原因是两夫妇被视为只有一个共同住所，故此仍只有其中一个物业之按息可用作扣税。

不可以。只有物业业主（子女）可申请。
对于现时首置业主年轻化，由父母购买单位，子女名义持有物业，按揭供款由父母支付，但「居所贷款利息扣除」的扣税额只供按揭物业业主（子女）申报，故上述例子的父母不可使用有关扣税优惠。

报税季已开始，业主报税时记得填报「居所贷款利息扣除」，悭税更轻松！

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