转走发展商一按遇难题 拆解有法
过去尤其当楼按措施仍未放宽时期，不少发展商会为新盘买家提供高成数按揭，这类按揭一般设有分段息率，较常见是首两年或三年提供低息蜜月期，第三年或第四年起之息率则跳升至P至P+1%，即现约为5厘至6厘多水平，故此用家一般在两三年或之后有转按需求，以避免利息开支暴增。
这类发展商一按以8成按揭占多，用家若转按至银行，视乎可造按揭成数、现时估值及按揭余额以确定是否需要补付首期差额。自楼按全面放宽后，银行按揭成数全面可高达7成，透过按保计划的按揭成数高达8成至9成 (设楼价上限)，发展商一按用家亦得以受惠，转按至银行所需补回之首期差额大幅减少甚至无需补差额。然而，转走发展商一按是否需补差额亦取决于物业价值是否有变，若然转按时当前物业估值已累跌一定幅度，将导致可造按揭金额减少，实质按揭成数下降，业主或仍需补付相关首期差额才可转按。基于这个原因，目前仍有一些早年使用发展商按揭的用家尚未成功转按至银行。
举一个案，业主约于三年多前买入一个位于九龙的豪宅单位，作价$3,000万，当年有关楼价的按揭成数仅达5成，业主选用发展商一按承造8成按揭，首三年低息优惠可享按息P-2%；三年过去后，现时按息跳升至P+1% (P现为5.25%)，实际按息6.25%，尚余按揭余额约$2,160万，业主希望尽快转按以免挨贵息。业主向银行查询后却面对转按上会难题，首先是银行称有关单位价值之跌幅较大，估值跌至$2,500万，再者，基于单位价格较高，已超出申请按保的楼价上限($1,500万至$1,715万)，若业主向银行申请7成按揭，最高贷款额仅达$1,750万，意味业主需有足够资金补付约$410万首期差额方可转按，业主在这方面有困难，未能腾出大额资金。
业主向笔者在职的按揭转介公司求助，经过了解后，按揭顾问先联络不同银行希望为物业取得更高估值，并提供资料辅助银行了解最新市况，结果成功找得银行提供有关单位的估值达$2,650万，较上述提及之估值$2,500万高出6%及$150万。因应业主情况及需求，经过申请及审批后，业主获银行及一家贷款机构分别提供两款上会方案；其一是银行提供7成按揭，基于估值已提高，按揭额高达$1,855万，业主所需补贴之金额由原先$410万降至$305万，按息为全期H按H+1.3%(封顶息率P-2%)，目前实际按息为3.25%。
另一方案由按保以外一家贷款机构提供，特点是提供更具弹性的高成数按揭，任何楼价高达9成按揭兼享有全期低按息现为P-2% (P: 5.25%)，实际按息现为3.25%；对于楼价超出上限而未能透过按保转走发展商按揭的业主，可考虑此计划。业主透过此计划申请将发展高一按余额约$2,160万转按，物业估值同为$2,650万，按揭成数约达81.5%，成功获批。业主最终选择了这个方案，主要是按揭成数较高无需额外补付首期差额，更贴合其需要。
虽然有关计划仅提供P按息，但按息与现时银行H按封顶息水平一致，与业主正在供楼的发展商一按息率6.25%大幅降低3厘。与按保计划类同，选用这个高成数按揭计划同样需要支付类同保费的费用(称为「参与费」)，基于计划弹性较大，费用会略高，借款人可选择将参与费全数加借在按揭金额一并供款，便无需在转按时额外准备这项开支。
个案中的业主适时向按揭转介公司求助，从而更清楚瞭解现有按揭计划的特点及条件是否适合自身状况，最终找得适合其需要及财务状况的按揭配套。银行之间的物业估值不一，差幅可达半成至一成，甚至更大差幅，由于估值降低直接影响按揭额不足，有需要申请按揭/转按人士如物业未到价可多找不同银行估价作比较。
