两大按保公司审批弹性不一 如何帮到手? (下)
上期提及两家按保公司(分别为HKMC及QBE)对于按揭保险计划的申请条件及基本准则是一致的，不过在审批上的呎度及弹性出现少许差别，让一些个案藉着少许不同弹性获成功批出合适按揭。
若借款人希望透过转按套现方式整合债务，两家按保公司在审批上之呎度有所不同。以例子说明，借款人月入$45,000，持有物业现值$500万，尚余按揭余额$300万，另有私人贷款$80万，月供$18,000；他希望申请转按套现，套取金额清还私贷以便整合债务。按照上述，若申请转按，总债务供款约达$31,056，供款占入息比率达69%，原则上已超出供款比率上限；要让转按顺利批出，需要先清还私贷。在此例子中，其中一家按保公司接纳借款人以申请转按套现形式，转按同时清还现有私贷，以总贷款额共$380万计算供款占入息比率为37%，无需再计入私贷债务供款，当中贷款额之$80万需用作清还私贷；此审批弹性让借款人成功转按兼以套现清还私贷并整合了债务。
若申请按揭保险计划，物业须为自住用途，此乃基本须符合的准则，但对于自住的要求，在一些个别情况下两家按保公司有可能有不同做法。同样以例子说明，陈先生家人最近入市购置单位并申请高成数按保上会，但基于入息证明不足，找来陈先生作为担保人，最终银行及按保公司成功批出按揭，但条件是陈生须成为联名借款人而非担保人，而陈生亦须声明单位是作为自住。按保公司提出此条件主要是基于陈生家入的入息水平偏低，除了未符合供款入息比率要求，亦未足以应付每月供款，故此要求陈生亦需承担借款人的责任。然而，这个批核条件变相限制了陈先生未来申请按保置业之打算。近月楼市回暖向好，陈生自身亦希望上车添置新居自住，尽管陈生是首次置业作自用，并且固定收入，符合9成按保基本条件，但若由同一按保公司审批，由于陈生作为上述个案的联名借款人并已声明单位自用，再购置新物业自用便有所抵触，因自用的主要居所不应有两个，故此除非陈生家人可转换联名借款人，又或补回首期将按揭成数降回至7成，否则按保公司不会向陈生批出9成按揭。而在另一个相类个案中，另一家按保公司则未有加设担保人须成为联名借款人以及单位需用作自住之要求，故此担保人若有自身需要再申请按保上会，便无需受限于有关要求。
笔者在此提醒，按揭保险计划旨在为有需要的买家减轻首期负担，实现自置物业成功上车，计划本身有既定条件及准则，借款人须符合条件方可获批贷款；以上提及在审批上之弹性未必可视作常规，相信银行及按保公司会因应不同个案、申请人的实际情况、当刻政策而决定审批做法。目前按证保险公司(HKMC)是市场上主要按保公司，而有部份银行亦同时伙拍昆士兰按保公司(QBE)提供按保，有关银行一般是交替选用两家按保公司; 而按保申请人需留意他们并非可自行选择哪家按保公司。然而，按揭转介公司在了解借款人之个案及需要后，可尽量因应借款人情况建议选择哪家银行并作出跟进。
