美国议息结果后评析（11/12/2025）

美国联储局凌晨宣布2025年第8次议息会议结果，公开市场委员会成员通过下调联邦基金利率0.25厘至介乎3.5厘至3.75厘，是今年第三次减息，符合市场预期，今年美息累减0.75厘。具指标性的汇丰银行宣布维持最优惠利率(P)不变于5%；料其他银行陆续跟随。

维持P不变主因

中原按揭董事总经理王美凤表示，基于今年9至10月银行已分别减息两次，银行基本活期存息已降至零水平，存息已减无可减，而减P幅度去年至今已累达0.875厘，已抵销对上一次加息周期之加幅，故此减P周期已完成，是次美国减息后银行维持P不变符市场预期。

息率走势及预期

中原按揭董事总经理王美凤指出，港元拆息走势主要受美国息率、本地资金流向及港元供求变化影响，基于美息下跌，料港元拆息将会有所回落(撇除季节性因素)，在资金流向未有明显变化的情况下，按照目前银行体系结余维持约500多亿元水平，港元拆息因应本地市场变化与美息差幅一般介乎零至1厘多不等，最近1个月港元拆息约3%，维持低于美息约近1厘; 美国当地预期明年美息仍处3厘以上水平，但明年联储局主席换届令息率政策存变数，预期明年本港1个月拆息主要维持于2厘多水平，上半年按息主要维持于封顶息3.25%之中性偏低水平，低于30年平均按息约3.78%。按照现时H按计划封顶息，1个月拆息需跌至低于1.95%，按息方会跌穿封顶息而进一步下降。若非美息政策出现改变、又或本港资金流向出现明显变化令拆息大幅下跌、又或引致银行下调按揭计划息率，料本港按息明年主要维持现有3.25%水平为主。目前1个月拆息水平仍贴近按息，反映银行按揭利润仍微薄；但未来拆息将有所下跌，有利降低银行资金成本，届时银行或有较大空间进一步增加按揭优惠。

12月份与楼按相关的1个月拆息平均为3%，主流H按息仍以P按为基础之封顶息计算，市场按息维持于3.25% (以H+1.3% 封顶P-1.75%(P:5%)，减息周期始于2024年，去年至今受惠银行加快减P累达0.875厘，市场按息由去年至今已由4.125%下跌0.875厘至3.25%，单计今年2025年P减幅共为0.25厘，市场按息由3.5%降至现时维持3.25%之中性偏低水平，低于30年平均按息约3.78%。30年间若撇除2008年后基于美国QE宽松货币政策长达14年之超低息水平计，2008年前20年之平均按息为7.7%。

中原按揭董事总经理王美凤指出，美国为防止就业市场进一步降温，是次12月份再减息0.25厘符合市场预期。今年美国减息幅度达0.75厘，去年减息期开始至今减息幅度已累达1.75厘，令美息现已返回现为3厘多中性水平，故此美国联储局亦指出明年再续减息之空间收窄，现阶段美国预期明年减息次数减少及美息仍处3厘以上水平。然而，美国调整息率步伐除了视乎经济就业及通胀数据发展外，亦得留意鲍威尔主席任期于明年5月届满后，继任者是否推动偏向宽松政策支持延续减息，这样将会令现任鲍威尔主席指出的息率政策出现变化，而令明年下半年美息走向出现变数。

偏低息率持续 有利支持已靠稳重拾升轨的楼市继续向好

王美凤表示，今年楼市发展持续向好，市场客源增加，包括转租为买的用家、买楼收租的客户、趁低吸纳的投资客、以及来自内地或海外买家置业者均有所上升，物业交投持续畅旺带动买家入市信心全面提升。去年起市场按息提早下跌，现时按息已维持于中性偏低水平，加上一般存息归零，推动资金寻出路寻求较好回报，基于物业租金回报高、楼价追落后回升潜加大，料可持续吸引资金流向楼市，加上股市继续造好带动套股换楼寻求稳定回报意欲亦增，这些利好因素在明年延续，料可进一步推动楼市交投，并巩固楼市处于上升轨道。

王美凤表示，自2024年9月起，银行已加快先后5度减P，随着银行下调最优惠利率（P），H按封顶息率（以P按为基准计算）亦同步下降；市场按息已由2024年9月时之4.125%显著下跌至目前为3.25%，累积减幅达0.875厘，令新按及供楼人士的供款负担得以大幅舒缓。

举例，以贷款额$100万、30年期计算，按息由去年4.125%降至现时3.25%计，每月供款由$4,847减至$4,352，每月供款大幅减少$495，减幅达10.2%。

若以目前新造按揭平均按揭额约$450万、同样以30年期计，经历5次累计减息后，每月供款由$21,809显著减少至$19,584，每月节省$2,225，减幅同样达10.2%。累计减息有效帮助供楼人士及置业上会人士减轻负担，最低每月入息要求亦由$43,618降至$39,168，门槛大幅降低$4,450（或10.2%）。