【新盘按揭】光猪价点计？光猪价对审批按揭、首期预算 有何影响？

准备买入一手新盘？了解「光猪价」绝对是新盘按揭审批的关键。发展商优惠众多，但银行最终是按「光猪价」计算按揭成数、贷款额及首期支出。本文将深入剖析「光猪价」的定义、与「面价」和「合约价」的分别，提供新盘买家按揭的两大注意点，助你精明计啱数，避免首期预算失准！

发展商会为新盘提供不同形式的折扣优惠，当申请按揭时，银行会从楼价扣除发展商所有优惠价值，贷款额因此而改变。为了更清晰地区分不同金额，市场上常用「面价」、「合约价」及「光猪价」去表示三者之分别。简单来说，光猪价 = 合约价 - 所有发展商优惠，银行认为这才是买家真正付出的楼价。

光猪价容易让买家误判贷款额。由于「光猪价」已扣除所有发展商提供的置业优惠，更能反映买家的实际支付金额，因此一般银行在计算按揭贷款时，会以「光猪价」价格为准，而非物业的面价或合约价。

举例来说︰假设某新盘单位面价 $1,200万，发展商提供楼价折扣优惠18%、现金回赠$25万及电器礼券$5万。

按揭专家分析：

从银行角度，扣除所有发展商提供的优惠后，「光猪价」是$954万，贷款7成可借$667.8万。
从上表可见，若买家误以为按合约价批出贷款，首期预算会出现 $21万 的缺口 ($286.2万 - $265.2万)。若买家以为按面价计算，误以为首期可扣除18%楼价折扣、现金回赠$25万 及 电器礼券$5万，令首期由$360万降至$114万，这情况首期缺口将高达 $172.2万！最终导致错估首期预算，须额外准备资金才可完成交易。

【按揭小教室】 很多时侯，发展商提供的现金回赠或礼券是在成交后才交付，买家仍需先支付「合约价」的余额。因此，买家宜详细掌握「光猪价」的计算方式，以确保首期资金安排妥当，避免影响新盘物业成交。

若以按揭保险计划上会则有些不同，银行会先以物业的「合约价」作为基准，来厘定可借贷的最高按揭成数。以合约价 $1,200 万为例，根据金管局规定，按揭保险计划成数上限为8成，即最高可贷款 $960 万。

新盘合约价：$1,200万 → 按保成数上限为8成（即$960万）

新盘合约价：$1,000万 → 按保成数上限为9成（即$900万）

然而，银行会扣除新盘发展商提供的各项优惠（如现金回赠、家电赠送等），假设新盘优惠共$200万，扣减后计算出「光猪价」为$1,000万。尽管$1,000万在按揭保险计划准则下，最高可贷款9成，但银行仍会以最初根据合约价所厘定的8成为上限。因此，这情况下最终按揭贷款额为$1,000万的8成，即$800万。

光猪价：$1,000万 （合约价：$1,200万 - 发展商优惠总值：$200万）

最终贷款额：$1,000万 × 8成 = $800万（非$1,000万的9成）

按揭专家分析：

在这个案例中，买家可能因新盘楼价折扣和优惠，误以为自己只需准备$100万（$1,000万的1成）首期。然而，光猪价与合约价的交互作用，导致最终实际所需资金：$1,200万 - $800万 = $400万。这意味著买家的首期预算将要增加 $300万 ！

买家应向新盘发展商或地产中介查询所有折扣明细，包括新盘楼价的基本折扣及在完成交易后才发放回赠和优惠等，了解清楚实际优惠金额及发放时间，以准确判断首期预算。

清楚了解折扣详情后，便应咨询负责的银行职员实际「光猪价」的计算方法。申请按揭时难免接触多几间银行，不同银行对新盘优惠的计算或有些微差异，透过按揭中介比较多间银行的计算法，一次过掌握审批准则，事半功倍！

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