转工影响花红入息计法 拆解有法?

花红一般指薪金以外的额外酬金，较多按年度或季度发放，较多是公司根据业绩、盈利及/或员工表现或绩效发放之金额，故一般并非固定，在按揭审批中，花红是如何计入每月入息?

银行大多以两年花红总金额计算每月平均数，例如申请人最近两年收取花红总额是18万，以24个月平均数计，等于可将每月平均金额$7,500计入每月入息。但留意，若果申请人在职年资较短，未能提供两年花红收入，例如只曾获发一年花红，银行一般仍照样除以24个月计算每月平均数。而银行亦非必然可将花红计作入息，一般来说，若然有关工作行业及性质例如金融行业，花红惯常属于薪酬一部份，又或收入纪录显示公司已惯常按年或按季或按特定时段因应业绩发放花红，又或在雇佣合约列明花红发放时间等，均让银行认定有关花红持续性属于收入的一部份，因而将花红纳入收入计算。若果显然只属于公司一次性发放的特别花红，则银行未必可将花红计作入息。

在花红计算方面，银行之间的评估方式及呎度未必全然相同，有些银行可按实际情况赋予弹性。现以一个案为例，李生近月买入一个楼价$700万之单位，并向银行申请7成按揭贷款，选用H按及30年还款期，由于李先生并没有任何债务，按照现时计算供款占入息比率的H按封顶息率3.5%(P-2% ; P:5.5%)计，入息不少于$44,007便可符合基本要求获批按揭。李先生的月薪为$35,000，每个年度获公司发放花红，2023年度获得花红$15万，2024年度获得花红增至$18万，若按一般银行计算花红之方式，将两年花红除以24取平均金额纳入月薪计，李先生的平均月入可达$48,750 ($13,750+$35,000)，原则上符合上述入息要求。然而，上述情况却出现了一个变数，原来李先生曾于2024年初转工，有关两年花红实质由新旧两间公司发放，在这情况下，银行一般只会以目前在职公司发放的花红计算，旧公司的花红则不计算在内，在这个变数下，银行会单单以李先生现职公司发放之2024年度花红$18万除以24个月计算，平均月入便由上述$48,750降至$42,500($7,500+35,000)，入息水平未能符合要求。

李先生向笔者公司之按揭顾问求助，经过了解及跟进后，李先生得知个别银行在花红计算方面可按实际情况赋予弹性，接纳调节有关计算方法。尽管李先生曾经转工，未足有现职公司两个年度之花红，但考虑到李先生之新工与旧工属同一行业，工作类别亦相同，银行灵活地接纳改为以新工之花红打7折后除以12个月计算，平均月入便调整为$45,500($10,500+$35,000)，刚好符合有关按揭申请的入息要求，成功获银行批出按揭，避免因为曾经转工造成上会困难影响交易。

上文刊登于经济日报

中原按揭董事总经理王美凤

 

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