H按息下跌 为何转按诱因仍不大 (下)
上期提及，尽管自今年5月起H按息下跌，转按诱因却未有显著增加，当中原因包括转按后之按揭计划息率可能较逊，而H按使用率已高于9成，P按转H按需求不大。本文再续说其他因由。
转按回赠水平仍低
过往有不少业主每当按揭罚息期过后便申请转按赚取新一家银行提供的现金回赠，然而，去年银行曾大幅削减按揭回赠，更一度将现金回赠削至零，当中更以转按业务之削减幅度最大。现时尽管银行已逐步上调现金回赠，但主流回赠水平仍限于贷款额之0.2%至0.5%偏低水平，对比过往高回赠时期高达贷款额之2%至3%，仍相距甚大，扣除转按律师费后之余额或未够吸引力。再者，不少银行现时对于转按之积极程度仍不及新买卖按揭，对于转按之现金回赠或降低贷款额之0.1%，加上如上期提及，转按后之按揭计划息率可能较逊，导致业主每逢两年转按赚回赠的现象未复流行。
H按息降但入息要求不变
至于其他转按特定需求如转走发展商按揭、转走财务贵息贷款、甩走按保、移除担保人等，早于去年楼按全面放宽后，这类转按申请的成功率得以提高，推动有关转按申请有所上升。然而，近月拆息下跌对这类转按申请的诱因未有进一步增加，原因是这类转按申请的基本需要是衔接至银行按揭时是否可解决首期差额又或符合还款能力方面问题，当楼价上升估值上调、又或审批方面放宽才较直接帮助这类转按申请。尽管最近拆息下跌令按息大幅降低，H按息跌至低于2%，但银行并非以H按息率计算入息要求，而是以H按之封顶息率（目前主要以P按现为3.5%计）计算每月供款占入息比率(目前上限为50%)；换言之，暂时按息下跌未有降低申请人的入息水平要求。而这类转按需求的业主大多是近一年至两三年前购置物业，基于近年楼价下跌，物业估值或已较买入时下跌一成至两成或以上，转按便需补回更多的首期差额，令转按难度增加。
H按息跌令物业套现成本降低
