按息下跌 为何转按诱因仍不大 (上)

今年自5月起资金流入本港推高银行体系结余令银行同业拆息HIBOR大幅下跌，与楼按相关的1个月拆息由5月初3.98%下跌至最近0.55%(6月10日)，以市场H按息H+1.3% (封顶息率P-1.75%; P:5.25%)计，H按实际息率由封顶息率水平3.5%一度降至约1.85%，跌幅达1.65厘，业主供楼金额得而减轻。然而，尽管按息大幅下跌，转按诱因却未有显著增加，原因为何?

市场上转按申请的几项需求主要是： 1.) 寻求更低息按揭; 2.) 透过转按赚取银行现金回赠；3.) 转走现有高利息按揭，例如是透过转按转走财务按揭又或已过低息期的发展商一按; 4.) 透过转按将物业套现；5.) 透过转按重新调整按揭例如甩走按保、移除担保人等需求。若要透过转按寻求更低息按揭，条件是转按后之按揭计划比现有的更优胜，例如是现有的供楼计划是H+1.3%，转按后之计划是H+1.2%；然而，最近按息下跌是基于浮息部份的HIBOR下跌，银行却未有优化或下调按揭计划之息率，而事实上，由于2023年期间银行曾基于拆息上扬资金成本上升而上调新造按揭计划息率，于2023年之前承造按揭的业主有不少正在供楼的按揭计划利息比现时还要好，例如2021年至2022年期间银行批出的H按息主要是H+1.3%；封顶息率P-2.5% (P:5.25%)，H按息与现时相同，但封顶息率较现时低0.75厘;又例如2020年6月前银行批出的H按息大多低至H+1.24%；封顶息率P-2.75% (P:5.25%)。换句话就，不少业主的现有供楼利息低于现时市场上之按揭计划息率，故未会有转按之意向; 而当近月拆息下跌，H按计划之利息本身会因应拆息下跌而降低，不论新旧H按业主基本上均可享有利息下跌。

既然现时H按息(1.85%; 6月10日计)大幅低于P按息(3.5%)，照道理可吸引P按用家转用H按，但由于近年H按是主流计划，H按使用率已超过9成，P按用家占比不大，最新数字仅占2.3%，故此由P按转用H按的需求量不大；而且，当中有些个案并非业主不选用H按，而是有关个案仅获银行批出P按。

约于两三年前2022年第4季至2023年初，银行曾基于资金成本上升问题而调整新造按息，当时曾有短暂时期部份银行之二手物业P按息优于H按息，推动二手楼买家改以选用P按，促使P按选用比例曾一度上升至约29%；对于这些少数P按用家，或会基于现时H按息更吸引而考虑转按，然而，当时这些P按用家之息率主要介乎P-2.1%至P-2.4% (细P现为5.25%)，低于现时市场H按之封顶息率(主要系P-1.75% (细P现为5.25%)，需要考虑的风险是，若果日后拆息回升以至按息以封顶息率计，实际按息反而高于原有按息。

上文转载自HKET地产站专栏

中原按揭董事总经理王美凤

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