上期提及最近拆息下挫令市场主流H按息率大幅大跌，与楼按相关的1个月拆息于5月份急跌逾三厘，由月初3.98%跌至0.569%(5月26日数字)， 跌幅 3.38厘，令市场H按实际息率由月初3.5%一度跌至1.87%，按息大幅下降1.6厘，以当日按息、平均按揭额$500万及30年还款期计，每月供款减少达$4,295，供少19%接近两成；单计利息支出更减少达$6,792，减幅达46%。

基于不少按揭申请人对以下情况仍有误解，笔者遂在此再三提醒，尽管H按息率一度下跌至1.87%，但银行并非以H按息率计算入息要求，而是以H按之封顶息率（现时主要为3.5% ; e.g. P-1.75% (P:5.25%)计算供款占入息比率，基于两者息差甚大，置业人士应确保足够入息水平符合要求，以免失却预算。同样以$500万按揭额及30年期计，按照银行要求以封顶息现为3.5%计，最低每月入息要求为$44,905；但若买家误以H按息1.87%计入息要求，或误以为入息达$36,316便可获银行批出按揭，若入息水平不足或被拒批按揭。

对于拆息走势，回顾本港银行体系结余自2022年第四季跌穿千亿元水平后，拆息加快跟随美息上升，令1个月拆息持续高于按息的情况持续了约两年，银行资金成本受压。今年4月美国掀起全球关税战，却引发市场对美国经济前景的忧虑，加上美元走弱令资金流向不同地区避风港，今年本港股市向好，吸引更多资金流入寻找机会，银行体系结余于5月初短短几日急升，令拆息下挫。

银行体系结余是什么? 银行体系结余是货币基础的其中一部份，根据金管局定义，货币基础还包括流通纸币硬币、负债证明书，外汇基金票据及债券。银行体系结余是银行于金管局所设户口每日进行交收兑换后的余下资金数目；换言之，银行体系结余多与少亦视乎资金流入后之港元需求、期内交收兑换及结算后之余额变化，例如资金一时间涌入令港元供应增加，拆息因而下挫，但后续当停泊资金用作不同配置，例如不同之金融投资活动、大型新股集资、企业派息等而令实质港元需求增加，吸收了资金流动性，拆息亦会因而回升。

事实上，5月26日当天一个月拆息跌至0.569%，令港美息差骤然拉阔至逾3.5厘之现象在过往罕见，过往即使银行体系结余高于现时水平，令港美息差拉阔，港息低于美息差幅亦仅达1厘至1厘多左右，甚少超过2厘。过往当港美息差拉阔至1厘多以上已吸引套息活动，但最近5月份资金流入部份与减持美元资产有关、部份亦与避险转向寻找更好投资机会有关，港美息差继续拉阔反映有关资金配置活动暂未活跃，资金流入后暂继续停泊等待机会；但由于港美息差已拉阔至逾3.5厘，相信稍后仍会吸引市场出现套息活动，又或市场停泊之资金稍后或用作不同配置，当银行体系结余大幅供过于求的状况回复正常化，拆息或逐步回升。港元拆息走向仍会受日后资金流向、资金配置、港元需求、套息活动、季节性等因素影响而变化而调整，1个月拆息上落波幅仍甚大，料本港H按实际息率可于现水平(1.9%)以及两厘至三厘区间上落。

上文转载自HKET地产站专栏

中原按揭董事总经理王美凤

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