【新手卖楼】连租约卖楼、交吉卖咩意思？
26/10/2022
二手楼市场，不论买楼或卖楼，同样要清楚掌握物业买卖程序兼预早准备，增加成事机会。假如你是新手卖楼，打算放售的是已出租单位，就更加需要了解更多，确保出售过程顺利。
卖楼流程
有意卖楼的业主首先要决定自行放盘或是经地产代理出售，若计划委托地产代理，放盘前须与持牌代理签订《地产代理协定》，注意协议有效期、佣金及缴付佣金日期、委托是以「非独家代理」或「独家代理」形式，以及所委托的经纪仅代表自己还是双方。
业主最好先了解市场成交价及查阅银行对单位的估价，以作为叫价参考。
卖家与买家完成议价及达成共识後，双方会签署临时买卖合约并收取订金，俗称细订。临时买卖合约是具约束力的协议，一般会说明买卖双方个人资料、物业地址、楼价、违约责任及佣金等，内容亦会包含会否交吉出售，例如买卖包括现有租约必须列明。
随後卖家可委托律师楼准备正式买卖合约及楼契，买卖双方签署正式合约及卖方收取俗称大订的余下订金，其後流程包括交锁匙及收取余下尾数，当双方签署签订转让契後交易便完成，一般成交期需时约2-3个月。
何谓连租约盘？何谓交吉卖？
连租约盘即单位正在出租，业主将单位及租约一并转让，新买家购入单位後需继续完成原业主与租客未完成的租约部分。
交吉卖顾名思义是指单位以交吉状态出售，可即时使用，理论上，租客在成交前迁出单位，业主便可以以交吉形式出售物业。
卖方连租约盘/交吉卖的利与弊
连租约或交吉出售物业各有利弊，连租约卖楼的好处是可避免安排租客搬走或退租而可能发生的争拗，并可吸引一些有意买入连租约单位，而可即时享有租金收入的潜在买家。
坏处方面，一般连租约盘通常会较市价低，由於单位未必可以让准买家现身睇楼，会令不少人却步，且这类单位申请按揭较为严谨，或成为放盘的一大阻力。
总体而言，若业主有意放售已出租单位，应清楚通知其地产代理、律师及准买家，该物业是在不抵触现有租赁的情况下出售。卖方亦应在正式买卖合约或临时买卖合约中，说明在完成交易前租金分摊，包括应收的未付租金。另外，业主应就有关买卖、准买家身份和付款方式等资料通知租客，以及妥善处理租客已交付的按金。
至於交吉卖楼，买家最高能承造九成按揭，换言之，会扩大潜在买家的数量，变相提高以较好价出售单位的机会。但卖方要认清涉及的风险，一旦在行使退租权时，租客未有配合如期搬出，令卖方未能在成交前交吉出售，违反与准买家签订的合约，则有机会被追讨赔偿，甚或租客不迁出，便需要透过法律程序收回物业。
买方连租约盘/交吉卖的利与弊
对於连租约盘的买家，好处是可享有租金收入及预早计算租金回报，同时可免却另找租客的麻烦，加上楼价折让较大，门槛较低。另外，这类单位亦可减轻置业初期在添置家电及装修等杂项支出。
不过，买入连租约单位最大缺点是未能实地睇楼，难以掌握单位状况，亦无法得知租客是否租霸，均存在一定风险；买方需承接原业主在租约上的相关责任，例如负责维修及管理费等。申请按揭方面，由於物业为出租用途，最高只能做到五成按揭。
有即时居住需要的买家，最理想当然是购入交吉形式出售的单位，准买家可亲身睇楼，确保单位现况，而在承造按揭上，好处是可以申请高达九成数按揭，降低首期支出。按揭批核上，自用物业的供款与入息上限及压力测试，亦相对出租物业准则较宽松。
买楼申请按揭须注意很多事项及细节，不论购入物业的形式是连租约或交吉，入市前应先了解按揭条件，例如按揭成数、还款年期、按息等，以更准确评估购买能力及选择适合自己的按揭计划，详情可以联络我们查询。
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