租金如何计作入息申请按揭?
06/10/2022
买楼收租是香港人热门的长线投资方式，原因不难理解，每月除了定期有租金回报，租金亦可用作供楼之用、当楼价处於升轨持有物业可享财富增值。而且，买家在申请按揭时，租金可作为入息计算，让按揭压力测试较易通过。
在按揭审批中，借款人需提供入息证明让银行评估供款能力，计算是否符合供款占入息比率及压力测试上限，而对於买楼收租人士，银行一般接受将物业租金的70%列作入息计算。留意买楼收租需要预备较充裕之按揭首期，按照现行楼按措施，出租物业又或非自用物业的可造按揭成数限於5成，并非如自用物业可高达6成，若果买家已持有自用按揭物业，新买入的出租物业便属於第二套房按揭，按揭成数需降至4成。而对於出租物业的按揭申请，压力测试上限亦需收紧10%，假定按息加2厘後之供款占入息比率上限由原先60%降至50%。
若非连租约或已出租之单位，即未有租约显示实质租金作为依据，银行仍可评估物业在市场上之租值後，接纳预估租金之60%作为入息计算，这种方式只需买家在申请按揭时向银行表明单位拟作出租之用。换言之，买家即使未有实质租金收入，仍可凭藉预估租金提升自己用作申请按揭之入息水平，当然，买家选用此方法变相已确定按揭成数及压力测试审批受限於出租物业楼按措施。
举例，买家购置一个800万之单位拟作收租之用，按揭成数由6成降至5成，选用30年还款期，按照现时息率之最低月入要求不少於$34,676；买家月入$30,000，原本需找担保人方可获批按揭，但纳入预估租值$16,000之60%作为入息後，可计算入之入息水平提高至$39,600 ($30,000+$9,600)，无需担保人已可获银行批出按揭。
上文转载自经济日报地产站专栏
中原按揭董事总经理王美凤
