港P上调0.125厘少於预期 料年底按息约3%附近水平
17/10/2022
美国联储局自今年3月开展加息周期，刚於9月下旬公布再加息0.75厘，年内息率加幅已达3厘。随着美息持续上升，反映银行资金成本及与楼按相关的1个月港元拆息已升至约2.6%逾两年半新高，与期时最优惠利率(P)息差已收窄至2.4厘，过往H/P息差收窄至低於3厘已具条件加P，结果银行公布上调最优惠利率(P)0.125厘，较市场预期之0.25厘来得温和。加P後之市场按息介乎2.625%至2.875%，以平均按揭额约500万元为例，以0.125厘之加幅计，二手物业按息低至2.725%，30年还款期之每月供款增加$329至$20,346，加幅1.7%。
香港采联系汇率制度，港元与美元挂勾，原则上港息会跟随美息走势，今年美息已上升3厘，为何港P现时仅上升0.125厘?本栏早期已曾提及有关环球宽松货币政策以至高水平银行体系结余减慢了本港加P步伐的情况。而由於对上一次息率调整周期，港P没有跟足美息加幅及减幅，故此当美国加息初期，港P未具条件上调，而是港元拆息率先上升，而拆息累积一定升幅後港P才有上调压力。事实上，虽然港P仅上调0.125厘，但今年与楼按相关的1个月拆息已累计上升约2.45厘，而实际按息由年初约1.5%升至现时达2.875%，加幅约1.375厘。
虽然本港银行结余已由去年4,575亿元历史高位回落至现时约1,250亿元，但仍属於充裕水平，以致加息初期P加幅仍然温和。然而，参考2004至2006年加息周期，追加P情况曾经出现，当年2005年5月初美国加息0.25%，当时港P在3月加息後未有再即时跟随，但1个月拆息在5月初之1.8%逐步升至5月23日达3%水平，银行追加P 达0.5厘。由於美国於今年余下议息期仍较大机会继续加息，联储局利率点阵图显示今年底美国联邦基金利率升穿4%，较年中预则之3.4%为高，是次美国为着应对高通胀问题而提速加息，年内港美息差将再拉阔促使银行结余进一步下降及拆息将进一步上升，年内港P有机会再次上调，预料今年港P加幅不多於0.5厘，年底按息将处於约3厘附近低水平；过往30年平均按息约4%，宽松货币政策QE年代前即2008年前之十年平均按息为5%，在过往历史仍属低水平，对供楼负担之影响仍属大众接受幅度。
上文转载自经济日报地产站专栏
中原按揭董事总经理王美凤
