再谈自制Mortgage-link渐进式按揭抗加息(上)
15/02/2022
上期提及借款人若能善用按揭存款挂鈎计划，便可自制渐进式按揭抗加息；当中谈及了一款属於按揭存款相连之综合户口计划，借款人可因应加薪及储蓄状况渐进增加存放金额於综合户口，有关存款便等同还款直接扣减按揭本金，达到节省利息及缩短还款期之功效。然而，提供上述按揭计划之银行为数不多。市场上较普及的有另一款按揭存款挂鈎计划(mortgage-link)，银行向按揭用家提供一个高存息户口，存息与按息相同，即使现时按息处低水平约1.5厘，但已明显高於一般储蓄息率0.001%，用家将日常储蓄、备用资金存进存息户口，又或将投资/生意往来资金停泊在户口，便可赚取高存息收入，以抵销按息支出，等同可减低净按息。用家可因应自己入息状况渐进增加及累积存放金额，便可渐进式增加存息回报以抵销更多利息支出。
以目前平均按揭额约500万为例，按息1.5厘、25年还款期，假设借款人於提取按揭贷款当日存入$30万，并於每月额外存入$4,000储蓄，首年存息收入约$4,545，若次年起将每月存入储蓄金额增至$6,000，存息收入将增至约$5,085，全期以存息收入抵销按息後，净利息支出减少达28%，省去金额约达$28.3万，实际按息等同降至约1.1%。倘若借款人有大额生意资金回笼，该月将金额$250万放进存息户，达致未偿还按揭额一半之存款金额上限，该月之存息收入抵销按息後，净按息等同减少50%，按息由1.5厘降至0.75厘，可谓悭尽利息。
此类mortgage-link计划在提存方面具有高度弹性，存进户口的资金不会像定期存款般被锁死，用家可随时按需要提取存息户之存款，亦可随时将资金再存进户口，利息按每日户口结余计算，甚具弹性。但当然，银行不能做蚀本生意，没可能让借款人累积抵销全数按揭利息，所以此类按揭存款挂鈎计划一般设有存款上限，较常见是定於未偿还按揭额的50%，亦有个别银行将首年存款金额提高至按揭余额60%；又或有银行为过千万较大按揭金额的用家提高存款额上限至按揭余额之60%。
上文转载自经济日报地产站专栏
中原按揭董事总经理王美凤
