中原按揭经纪 议息结果公布后最新按巿影响分析记者会
27/09/2021
中原按揭：预期9月底前有机会上调港P 年内或升两次 累积加幅0.5厘
港大民研显示 加息毋碍买家入巿意欲 年底前楼价不会倒跌/维持上升占大多数
美国联储局一如巿场预期上调联邦基金利率0.25%，属今年内二度加息，美国自2015年底至今7度加息，累积加幅已达1.75厘。中原按揭经纪董事总经理王美凤表示，美国近期经济数据造好，就业市场理想，通胀率上升，支持美国预计年内可再加息，预料美国会争取9月份再加息，12月份再视乎经济势头延续性再决定是否加息，故此美国年内或再加息一至两次，仍合乎市场预期。
息口走势方面，王美凤指出，拆息持续上扬，在多个短期因素以及稍后再需承接港元沽盘等因素下，拆息上升趋势将延续，加上贷存比率高企，最近大中小型银行纷纷加入上调定存息之竞争，银行资金成本正在上升。银行结余今年缩减约703亿元仍达1,095亿元水平，实际加息时间取决于银行衡量自身资金成本、资金量及承受息差压力之取态。但在多项加息条件迫近下，港银有机会于9月底前上调最优惠利率(P)，并料今年港P上调将不超过两次，累积幅度不多于半厘，本港按息于年底前仍处2.65%或以下水平，仍低于过去20年平均按息3.6%，2018年仍维持低息环境。
为了解加息对本港公众影响，中原按揭经纪于2018年6月委托香港大学民意研究计划进行《公众对本地楼巿、息率及置业意欲意见调查》中显示，若港息上升，70%有意置业受访者入市意欲不减，并有72%受访者认为本港楼价年底前不会倒跌/维持上升，王美凤认为，调查反映公众普遍接受加息，对楼价前景感乐观，对其置业意欲影响不大；与此同时，香港未来加息步伐料将温和，经济及就业巿场环境向好下，加上楼按措施帮助银行及供楼业主防守力提升，相信市民普遍已作好港息上升的准备，单计息率因素对楼市影响不大。
按揭巿道方面，王美凤指出，随著今年二手楼巿向好发展，新盘维持推售步伐，带动新批及新取用按揭增加。王美凤预期，上半年新取用按揭贷款将有43,150宗，涉及金额达1,685亿元，将较去年同期分别增加3.4%及10.3%，金额将创半年计纪录第二高。下半年预期楼按宗数略减，估计2018年下半年新取用按揭将减少至41,350宗，涉及金额为1,615亿元，较上半年轻微减少。综合全年计，预期2018年全年新取用按揭贷款量仍维持正增长，较2017年轻微增0.4%至8.45万宗，金额则按年增加5.67%至3,300亿元，金额挑战历史新高。
息口走势
加息条件迫近 料港银有机会于9月底前上调最优惠利率(P)
息口走势方面，王美凤表示，在联系汇率制度下，早前金管局基于港汇触及弱方兑换保证合共19次承接港元沽盘，一方面导致银行同业拆息(H)回升，另一方面银行体系结余亦减少约700亿元至1,095亿元，是过去近10年新低水平，为港银造就利率正常化的条件。
近日拆息基于短期因素包括半年结及港元需求增加等持续上升，与供楼相关的1个月期拆息已达10年新高水平，今天最新(6月14日)报1.60厘，料短期内升势仍延续，由于银行目前普遍以H按中以P为基准之封顶息率2.15%计算按息，封顶息率以上之拆息上升压力需由银行承担，承受之息差已由上月之0.1厘拉阔至今天计约0.7厘，加上港元贷存比率升至4年高位达84.1%的情况下，近月大中小型银行亦上调定存息率，竞争正在加剧，多项加息压力增加下导致银行基本上已具备加息条件。
不过，王美凤解释，由于银行结余仍处千亿元水平，仍明显高于海啸前一般约100亿元上下水平，加上大型银行存款基础较大、资金成本较低、变相需承受之息差少于中小型银行，故此实际加P的时间仍取决于银行取态，尤其是主导P去向之大型银行。王美凤估计在多项加息条件迫近下，港银有机会于9月底前上调最优惠利率(P)。
预料今年港P上调不超过2次及0.5厘 调整步伐及幅度温和 低息环境持续
王美凤预期，今年本港最优惠利率(P)将会上调不超过两次，累积加幅不多于0.5厘，加息步伐温和，料本港按息于年底前仍处2.65%或以下水平，低于过去20年平均按息3.6%，2018年仍然维持低息环境。
港P下半年不宜太迟上调以免追加情况再现
王美凤指出，金融海啸前即环球推行宽松货币前10年之H/P息差(银行同业拆息及最优惠利率之息差)平均约3.5厘，若1个月拆息持续上升至1.5厘至2厘或以上水平，及银行结余进一步降低情况下，原则上港银已具备加P条件。在对上一次加息周期，港P在2005年3月正式上调，当时1个月拆息已升至2.2厘水平，年内美息加幅为2厘，港P追加，年内加幅度达2.75厘至3厘，故此港P不宜太迟上调以避免追加情况再现。
本港加息影响
若年内加息达0.5厘 每月供款增加5.8%影响不大
拆息上升下H按用家早已经历按息上升 暂未对楼价造成压力
王美凤表示，预期年内加息不多于0.5厘，以目前较多人采用的25年还款期期计，累计半厘加幅之每月供款将增加5.8%，每100万元按揭额之供款增加约250元，年内加息影响仍属轻微。
事实上，由于市场主要以H按供款，拆息自去年9月展开升势，至今供楼人士之按息普遍亦已升近半厘，并处于封顶息率，供楼人士已在经历按息上升对供款之变化，期内楼价升势不变，未见对楼价造成压力，可见楼价受多项复杂化因素影响为主。
王美凤指出，即将进入的加息周期较以往温和，市场亦早已有加息预期的准备，单计息率因素对楼市影响不大，而且，金管局规限置业人士在承造按揭时，必须通过加3厘的压力测试，相信已有足够缓冲给供款人应对加息风险。
供楼负担在加息下之影响
新批按揭供楼人士之供楼负担维持42.6%低水平 楼巿防守力高
王美凤分析，根据金管局每月住宅按揭报告之平均新批按揭额、平均按揭年期、巿场平均按息及政府统计按季公布之全港私宅住户家庭月入中位数(最新数字为3.9万元)所计算出每月按揭还款额占家庭收入比率作为参考，目前新批按揭供楼人士之供楼负担处于42.6%健康水平。而根据金管局《货币与金融稳定情况半年度报告》，供款占入息比率(DSR)更处于34.7%之低水平，以这个数字假设息率上升合共2厘(以P按计升至4.15%)，届时将升至43.1%，仍处于安全低水平之内，反映出已置业入巿的供款能力高，面对息率上升的防守力高。
近年平均按揭年期拉长至逾26年 加息下长年期之供款增幅亦将增加
随著楼价上升以及楼按措施增加上会难度，选用较长按揭年期人士增加，以降低每月供款额，亦较易通过压力测试，金管局数字显示，已连续19个月平均按揭年期超过26年。王美凤指出，由于目前平均按揭年期已延长，当息率回升之时，选用较长还款期的用家会发现，每月供楼金额的增幅将较大，以对上一个加息周期05年的平均按揭年期18.5年，与目前平均按揭年期26年作比较，同样假设息口上升1厘为例，前者每月供款仅增加8.9%，后者供款却增加12.2%，可见长还款期用家加息供款增幅较大，故长还款年期用家宜将自己的供款入息比率设低一点，以便预留充足的防守力。
楼按贷款量
预期上半年新取用按揭金额增加10.3%至1,685亿元
全年计2018年新取用按揭贷款达8.45万宗 金额达3,300亿挑战历史新高
按揭巿道方面，王美凤指出，随著今年二手楼巿向好发展，新盘维持推售步伐，带动新批及新取用按揭增加。王美凤预期，上半年新取用按揭贷款将有43,150宗，涉及金额达1,685亿元，将较去年同期分别增加3.4%及10.3%，金额将创半年计纪录第二高。下半年预期楼按宗数略减，估计2018年下半年新取用按揭将减少至41,350宗，涉及金额为1,615亿元，较上半年轻微减少。综合全年计，预期2018年全年新取用按揭贷款量仍维持正增长，较2017年轻微增0.4%至8.45万宗，金额则按年增加5.67%至3,300亿元，金额挑战历史新高。
首4个月数字总结: 新批二手表现一枝独秀 宗数增26.3%、金额升36.1%
首4个月计，新取用按揭贷款累计有26,845宗，较去年同期增加4.9%，涉及金额达1,046.86亿元，较去年同期增加13.3%；同期新批出按揭贷款累计有36,924宗，较去年同期增加11.3%，涉及金额达1,474.10亿元，较去年同期增加18.1%。按分类计，新批二手按揭表现一枝独秀，首四个月计，新批二手按揭有21,591宗，涉及金额达854.85亿元，分别较去年同期增加26.3%及36.1%。同期新批一手按揭有4,977宗，涉及金额262.21亿元，分别较去年同期减少10.4%及4.6%。期内转按宗数10,356宗，较去年同期略减1.8%，涉及金额因为楼价上升带动之下，较去年同期增加3.6%，至357.04亿元。
银行楼按取态
用家流向P按趋势未现 银行迎合客户意向仍推H按为主 日后视乎银行会否藉时机调整H按
银行按揭取态方面，王美凤表示，自银行暂停提供定按，巿面焦点重回H按计划，虽然近日拆息上升，但银行为免流失客户仍以不变应万变取态提供H按，以迎合客户钟情H按较P按具有双边优势，因为在全期供款期内，拆息上升时有封顶息率保障，当日后拆息出现回落周期仍可有悭息机会，故此暂未见用家流向P按趋势出现。日后会否出现变化视乎银行会否把握时机调整H按封顶息率及优惠，导致P按实际息率水平优于H按，变相推使用家流向P按。
大型银行与中小型可承受息差不同 若启动加P太迟 中小型银行先行调整新造按息压力加大
王美凤指出，最新4月份港元贷存比率高达84.1%，为14年3月后新高，显示出贷款需求大，增长大于存款，部分银行亦因为吸引新资金而上调定存息，存息上升加上再加上拆息持续上升，但实际按息暂未见调整，资金成本较高的中小型银行在楼按业务的息差压力将会加大，若启动加P时间太迟，中小型银行需先行调整新造按息之压力增加。
