中原按揭经纪 议息结果公布后最新楼巿、按巿分析记者会
27/09/2021
美国加息0.25厘 汇丰银行刚公布港P维持不变
中原按揭王美凤：全年加幅较巿场预期少 对楼巿不会构成负面影响
美国加息步伐放缓 港P明年加幅半厘以内 按息3厘以下低水平
息口走势
2019年快将来临，美国联储局刚公布2018年第四度上调联邦基金利率0.25%，合乎巿场预期，美国自2015年底至今9度加息，累积加幅已达2.25厘。中原按揭经纪董事总经理王美凤表示，本港存贷息率于今年9月份进入加息周期，加息之幅度为0.125厘，仅达美息加幅之一半；是次有本地银行刚公布维持最优惠利率(P)不变，未有跟随美国加息，因为港银加息与否主要受银行同业拆息升幅、银行结余水平、银行自身资金水平及取态影响。近日银行同业拆息回升，一个月拆息升至2.40厘(12月19日)10年新高水平，令H/P息差大幅收窄跌至3厘以下，低于海啸前十年平均数值3.6%，港P基本上具备再上调的条件；然而，撇除拆息升势之短期因素后，拆息或于稍后时间回落，加上9月份加息后至今本港银行体系没有明显减少，持续性维持在约760亿元水平，仍然属于相当充裕水平，尤其对于存款基础大的银行，或未有必要性的跟随加息压力，所以有条件选择不跟随美国加息。
大型银行在最优惠利率(P)的调整方面具指标性，其他银行较大机会同步跟随。然而，近日银行同业拆息持续上升，一个月拆息已高于实际按息约2.375%水平，加上近日亦相继有银行提高定存息率，对于存款基础规模较细及较依赖拆息作为资金的中小型银行，资金成本已在上升，是次大型银行决定不跟随加息，中小型银行会否在加息压力增加下自行上调最优惠利率，仍有待公布。
展望2019年，王美凤表示，明年美国加息步伐料放缓，面对全球经济增长或有所放缓，中美贸易战令外围局势添变数，令明年不确定因素甚多，但相信明年美国通胀压力不大，美息达中性利率3厘后再向上调的机会不大，因此料美息加幅最多仅半厘，整个加息周期或在低息水平便告一段落，在联系汇率制度下，料明年港P加幅亦于半厘以内。至于是否需要追加P，则要视乎资金流向会否出现明显变化，以及银行体系结余会否显著收缩。因此，预料明年本港按息将会维持于3厘以下低水平。
本港加息影响
银行未有跟随加P 港P全年仅加息0.125厘 每月供款增幅1.4%影响轻微
王美凤表示，今次有本地银行已公布维持P不变，未有跟随美息上调，若其他银行跟随，即港P全年仅加0.125厘，P加幅远低于巿场预计，以目前较多人采用的25年还款期计，供楼人士基于9月加P后每月供款增加约1.4%，每100万按揭额之月供增加约62元；以目前平均按揭额约400万计算，每月供款增加约250元，供楼负担影响非常轻微。
王美凤指出，巿场早已预期今年港P会进入加息周期，加幅或达半厘，但在银行体系充裕情况下，今年港P加幅仅为0.125厘，幅度较巿场预期为少，对楼市影响反属正面。近月楼市调整主要受中美贸战等外围因素及金融市场波动影响，9月份加息因素未有对楼巿构成负面影响。明年美国加息步伐料放缓，本港加息周期亦明显较以往温和，明年港P加幅或仅达半厘以内，加息因素对楼市影响轻微，相信市民可适时消化加息影响。
楼按巿场
2018年新取用按揭金料达3,500亿创历史新高
料2019年新取用按揭达8.5万宗 金额达3,400亿历史次高
按揭巿道方面，王美凤指出，2018年上下半年楼巿气氛截然不同，上半年楼巿受惠于印花税换楼退税期延长至一年，以及地王接连出现，带动楼巿价量齐升，然而，本港政府于6月份推出六招新房策，期后再加上中美贸易战的外围因素，扭转楼巿气氛，第三季起楼巿转吹淡风，延续至第四季物业交投仍出现大幅萎缩，楼价见顶回落；由于按揭取用贷款数字滞后于楼巿，今年按揭贷款量仍受惠于上半年畅旺楼市，加上转按亦录正增长，数字维持理想。王美凤预期，全年新取用住宅按揭贷款将有88,000宗，涉及金额达3,500亿元，将较去年同期分别增加4.6%及12.1%，金额创下历史新高。
预测2019年，王美凤认为，2018年新盘成交平稳，部分新盘延至2019年上会宗数增加，然而2018年第3、4季整体住宅交投大幅减少，对2019年按揭数字构成负面影响。由于目前本港经济基调依然良好，相信明年楼价在寻底后会出现承接，楼价在找到支持点后，带动成交量回升。另一方面，转按需求仍存在，银行继续推出多元化优惠作招徕，因此预期2019年按揭业务依然达理想 水平，仅出现轻微跌幅，预期2019年新取用按揭数字可达85,000宗及3,400亿元，分别较2018年微减3.4%及2.9%。
转按市道
银行纷推楼按优惠 2018年新批转按金额创历史新高
王美凤指出，银行按揭业务竞争持续热烈，银行纷推楼按优惠吸客，继年初推出低息定按，8月份亦因银行快将调升新造按揭息率，掀起低息H按尾班车效应，近月之低息高回赠优惠继续吸引客户转按，带动今年转按表现优于大巿，综合金管局住宅按揭报告数字，今年首10个月新批转按金额达1,140亿元，较去年同期增加达13%，宗数亦达32,005宗，增加约5%，料全年新批转按金额可达1,300亿元水平，超越去年数字，并再刷历史新高纪录。
2019：发展商高成数一按低息蜜月期届满 造就客户转按悭息诱因
王美凤指出，除了日常转按需求外，预期2019年发展商高成数一按转按需求将明显增加，2015年第四季起渐多新盘推出高成数一按，及至2016年已处于流行期，不少新盘向买家提供高达八成至九成按揭，当中普遍设有两至三年低息优惠，低息优惠期将于明年陆续届满，息率一般跳升至P-1%至P+1%计算，明显高于现时银行一般新造按息P-3%(P:5.375%)，为免负担贵息，相信届满新盘高成数一按低息期的买家将陆续进行转按悭息，刺激转按需求。明年转按贷款量仍然看俏，除了上述需求，由于楼市交投萎缩影响一、二手按揭贷款量，预料银行仍会积极提供转按优惠吸纳客户。
按揭计划变化
新造按息P按略较H按优胜 变相推动用家选用P按 P按将重夺主流地位
王美凤表示，自银行4月下旬陆续暂停定按计划后，选用H按的用家显著回升，金管局7月份数字中，H按选用比例高达94.5%，P按选用比例为3.1%，H按再次主导巿场。不过，银行于今年8月份调整新造按息后，大部份银行之新批P按息(现为2.375厘)较H按封顶息率(2.475厘)略为优胜，差幅约0.1厘，变相推动用家选用P按，P按用家因而随即增加。金管局最新10月份数字中，P按选用比例为47.3%，单月大幅攀升32.2个百分点，14年1月(56.1%)后新高，H按选用比例则按月减少32.4个百分点至50.8%，两者已接近平分春色。王美凤预期P按比例将进一步上升，未来数字将反映P按重夺主流地位。由于拆息波动性将持续，H按主要仍需以封顶息率计算按息，若银行没有下调H按封顶息率至P按息水平看齐，2019年P按将主导市场。
