【按揭智库】投资工商舖 申请按揭前你要知的事

【按揭智库】投资工商舖 申请按揭前你要知的事

金管局於2020年8月放宽非住宅物业按揭成数由最高4成上调至5成，并於同年11月撤销非住宅的双倍印花税，选择购入工商舖物业的人士，首期的预算及印花税开支从而大大减少。不过，投资工商舖物业的入场门槛降低，成功取得按揭审批是否如愿以偿？

 

 

1． 先了解物业估值以防估价不足

 

由於工商舖的成交并没有住宅市场般活跃，故未必有足够市场成交基础供估价行参考；工商舖物业质素亦颇为参差，银行估价方面或会较为保守，购入工商舖物业前最好先请银行安排估值，以免有机会估价不足以致可造按揭成数不足。

 

2． 工商舖一样有H按 息率视乎物业级别及还款能力

 

工商舖物业的按揭计划跟住宅一样可选择Ｐ按或H按，但并非所有银行均会提供H按，而工商舖按揭息率通常较住宅为高，银行一般亦会因应工商舖物业质素、种类级别、按揭申请人的财务状况等批出按揭息率，当中不同物业个案获批之息率或存有较大差距。

 

3． 按揭年期一般长达15年至20年

 

工商舖按揭跟住宅按揭有不尽相同的地方。现时大部份银行可批出之工商舖按揭年期一般可长达15至20年，较住宅按揭年期长达30年为短。

 

4． 按揭成数高达5成

 

按揭成数方面，无论工商舖物业的价值多少，按揭成数上限为５成。不过，如果借款人於申请按揭时已经有按揭在身又或已担保按揭物业（不论车位、住宅物业或工商舖物业），按揭成数会调低1成，即是按揭成数降至４成为上限。即使工商舖物业是自用而非投资用途，都不符合高成数按揭保险的申请资格，高成数按揭保险只适用於住宅物业。

 

5. 每月供款占入息比率如何计? 压力测试上限?

 

至於供款与入息比率及压力测试则跟住宅按揭一样，如果申请时未有按揭在身亦未有担保按揭物业，每月总供款占入息之上限为50%，压力测试*下之供款占入息比率不可超过60%。但要留意，如果购入工商舖物业是作为投资用途的话，供款与入息比率及压力测试上限便要相对分别下调１成至40%及50%，详见下表。

 

	工商舖物业	住宅物业
在申请按揭时没有其他按揭物业借贷或担保
最高按揭成数	50% (不论物业价值)	60% (物业价值1000万以下 贷款额以500万为上限)
供款与入息比率上限	50%
压力测试上限	60%
在申请按揭时已有其他按揭物业借贷或担保
最高按揭成数	40% (不论物业价值)	50% (物业价值1000万以下 贷款额以400万为上限)
供款与入息比率上限	40%
压力测试上限	50%

*压力测试是假设当前按息加3厘後之供款占入息比率

 

工厦劏房可承造按揭吗？

 

较早前有客人因非住宅物业放宽按揭成数及撤销双倍印花税，从而购入了一间分间工厦单位以作投资及收租用途。及後客人自行申请按揭时却到处碰壁，原因是该工厦单位并没有正式入纸分契，实际上只将1000多尺的单位劏成5个细房间作出租用。由於大部份银行都不接受此类分间工厦的按揭申请，只有个别银行愿意接受并需要安排验楼才作审批。结果，客人经我们中原按揭转介及协助後，已顺利向银行申请按揭并成功批出优惠按息。未入契分间工厦单位在实际上是较难获银行提供按揭贷款，有意投资这类单位的准买家应先行了解当中风险及承按问题。

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