「供平过租」VS「租平过供」不单是比较供款和租金(下)

　    上期谈及现时市场所指供平过租及租平过供的情况，但事实上，选择供楼与租楼不应单单是月供和月租金额的比较。

 

　    租金属於纯支出，而在供楼金额中，一部份是利息支出，另一部份则属於本金。以一个单位售价650万为例，承造6成按揭，25年还款期，以现时按息约2.625%计*，月供约$15,664，而此单位之每月租金为$14,300，单看月供贵过月租；但在每月供款中，利息占46%，即利息支出实质是$8,531，余下46%约$7,133属本金。若纯以支出作比较，上述单位现时按息支出低於租金约40%，这是以另一角度去看「供平过租」。当然，置业人士需要准备首期，亦需负担厘印费，按月除了供楼，亦有恒常开支如差饷、地租(部份物业无需地租)及管理费。故此，供楼与租楼从来不就是简单比较每月供款和租金，而是需作全盘考虑包括首期及开支的比较及预算、还款及持货能力、对後市的看法、长短线换楼计画，以及流动资金对比资产价值等。

 

　    租楼的好处是所需成本少，无需筹措首期及厘印费，只需预备按金及支付每月租金，租金一般已包括管理费、差饷、地租。换言之，租客可保留更充裕的流动资金实现其他计画，亦无需承担楼价下跌的风险，租约期满可因应需要(例如工作或子女上学地点的变动)选择搬迁。不过，租住单位虽则弹性较大，但却没有长远定居的保证，业主或年年加租，又或基於自用或其他原因於完约後收回单位。租客亦不能按自己喜欢的风格装修单位，而相信较多人不喜欢租楼的原因是，租金纯属支出，不能如买楼般可累积资产财富。租客租楼20年就只是净付出租金，但业主供楼20年犹如储蓄，或已供满层楼，拥有全部业权，可将单位留给後人。

 

　    买楼一直是很多港人的目标，不少人均希望拥有自己的安乐窝，入市後单位可作居住用途，亦附有投资价值，当楼价平稳向上，业主便可坐享财富升值，又或可透过物业升值而获得更充裕的首期更换面积大些或较理想的单位；但当然，业主亦需承担楼价一旦下跌的风险，又或者需有持货能力或承受楼价波幅的准备，例如近五年来楼价有升有跌，持续出现上落波幅，但长线而言现时楼价仍较五年前平均上升约16%。

 

 

上文转载自经济日报地产站专栏

中原按揭董事总经理王美凤